JOBRUF-Redaktion
Aktualisiert: 23.12.2024
Ordentliche Kündigung Mietvertrag
Ihr Vermieter hat Ihr Mietverhältnis beendet oder Sie möchten Ihre Wohnung kündigen? Damit Sie einen besseren Überblick bekommen, wann laut Mietrecht eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags wirksam ist und welche Frist es zu beachten gibt, haben wir Ihnen im Folgenden die wichtigsten Informationen zusammengestellt.
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Nur unbefristete Verträge ordentlich kündbar
Ordentliche Kündigung Mietvertrag Muster
Kündigungsfrist mit drei Tagen Karenzzeit
Nur unbefristete Verträge ordentlich kündbar
Wenn Sie selbst Ihren Mietvertrag ordentlich kündigen möchten oder alternativ ein entsprechendes Schreiben Ihres Vermieters im Briefkasten finden, sollten Sie zunächst wissen, dass zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses einige gesetzliche Regelungen zu berücksichtigen sind.
So dürfen nur Mietverträge aufgelöst werden, die ohne Befristung, also auf unbestimmte Zeit, ausgestellt wurde. Ein von vornherein befristeter Mietvertrag kann ohne einen Aufhebungsvertrag nicht vorzeitig aufgelöst werden.
Laut § 568 Abs. 1 BGB muss die Kündigung schriftlich erfolgen, und es sollte sofort ersichtlich sein, dass es sich um eine Beendigung des Kontrakts handelt, beispielsweise indem das Wort „Kündigung“ direkt im Betreff steht und fett hervorgehoben wird.
Das Kündigungsschreiben ist darüber hinaus nur mit Unterschrift gültig, die auch deutlich lesbar sein sollte. Ein Bevollmächtigter kann nur mit einer gültigen Vollmacht kündigen. Außerdem müssen alle Personen, die an einem Mietverhältnis beteiligt sind – nämlich sämtliche im Vertrag genannten Mieter und Vermieter –, die Kündigung aussprechen bzw. erhalten.
Hinweis:
Entgegen der oft vorherrschenden Meinung ist im Kündigungsschreiben die Angabe des Zeitpunkts, zu welchem der Vertrag aufgelöst werden soll, nicht zwingend erforderlich. Der Termin ergibt sich nämlich automatisch aus dem Tag des Zugangs der Kündigung in Verbindung mit der gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfrist.
Ordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter
Für eine wirksame ordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter muss dieser Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses nennen. Diese müssen klar ersichtlich sein und widerspiegeln, dass das Interesse an der Vertragsauflösung wirklich berechtigt ist (siehe § 573 Abs. 1 BGB).
Wichtige und berechtigte Gründe können z. B. sein:
- Der Mieter hält Abmachungen und Pflichten, die vertraglich geregelt wurden, nicht ein. Dabei kann es sich z. B. um Verstöße gegen die Hausordnung, vorsätzliche Beschädigung der Mietsache oder Zahlungsverzug handeln.
- Die Wohnung wird für den Eigenbedarf benötigt – also für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushaltes. Laut Mietrecht müssen die Gründe vernünftig und nachvollziehbar dargelegt werden.
- Eine Weiterführung des Mietverhältnisses wäre zu unrentabel bzw. der Vermieter ist an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert. Hierzu kann es z. B. kommen, wenn der Vermieter aufgrund der bestehenden Vermietung das Haus nur zu einem sehr viel geringerem Verkaufspreis veräußern kann. In diesem Fall müssen Vermieter begründen, warum sie auf den Verkauf angewiesen ist und ebenfalls den Unterschied des Kaufpreises bei geräumtem und vermietetem Haus darlegen.
Findet einer dieser drei Gründe Anwendung, kann eine ordentliche Kündigung der Wohnung durch den Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ausgesprochen werden. Diese orientiert sich hierbei an der Dauer des Mietverhältnisses – je länger der Mietvertrag bestand, desto länger fällt auch die Kündigungsfrist aus. In Zahlen bedeutet dies: Wohnt der Mieter bis zu fünf Jahren in der Wohnung, beträgt die Frist drei Monate, bis zu acht Jahren sechs Monate und ab acht Vertragsjahren neun Monate.
Hinweis:
Am 01. September 2001 traten mit dem modifizierten Mietrecht viele Änderungen zugunsten des Mieters ein. In Mietverträgen, die vor diesem Datum abgeschlossen wurden, können also durchaus noch andere Fristen hinterlegt sein, die weiterhin ihre Gültigkeit behalten.
Ordentliche Kündigung seitens des Mieters
Im Gegensatz zu Vermietern und anders als der außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages müssen Mieter zur Beendigung des Kontrakts keine Gründe angeben.
Für die ordentliche Kündigung des Mietvertrags haben Mieter eine Frist von drei Monaten (laut § 573c Abs. 1 BGB), und zwar unabhängig von der bisherigen Dauer des Mietvertrages. Kürzere Fristen können vertraglich hinterlegt werden, längere – zu Ungunsten des Mieters – dürfen hingeben nicht vereinbart werden.
Muster für die ordentliche Kündigung der Wohnung durch den Mieter
Als Beispiel und zum besseren Verständnis finden Sie unter folgendem Link eine Vorlage für die ordentliche Kündigung der Wohnung durch Mieter. Einfach den Musterbrief ausdrucken, ausfüllen und dem Vermieter per Einschreiben zukommen lassen:
Ordentliche Kündigung Mietvertrag Muster
Kündigungsfrist mit drei Tagen Karenzzeit
Laut § 573c BGB ist „Die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig“. Dies bedeutet Folgendes: Das Kündigungsschreiben muss dem Empfänger (Mieter oder Vermieter; je nachdem, wer die Kündigung erhält) spätestens am dritten Werktag des Monats vorliegen, damit dieser Monat bei der Kündigungsfrist berücksichtigt wird; diese drei Tage am Monatsanfang werden Karenzzeit genannt.
Beispiel: Der Empfänger erhält die Kündigung am Montag, den 03. August. Das Mietverhältnis endet demzufolge am 31. Oktober (in den Beispielen gehen wir von einer dreimonatigen Kündigungsfrist aus).
Erhält der Empfänger das Schreiben dagegen erst später, wird dementsprechend auch die Kündigung erst einen Monat später wirksam. Denn erst zum Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung beginnt die Frist.
Beispiel: Dem Empfänger geht die Kündigung am Freitag, den 07. August zu. Der Mietvertrag läuft somit erst zum 30. November aus.
Bei der Karenzzeit sollten Sie einen Punkt aber auf jeden Fall noch beachten: Der Samstag zählt ebenfalls als Werktag; das gilt es beim Versenden der Kündigung zu berücksichtigen. Ist der dritte Werktag nach der Kündigung allerdings ein Samstag, fließt dieser nicht in die Berechnung ein, und die Kündigung ist auch bei Erhalt am Montag noch wirksam.
Beispiel: Der Empfänger erhält das Schreiben am Mittwoch, den 05. August. Es handelt sich also um den vierten Werktag des Monats, und die Kündigung wurde somit zu spät abgeschickt. Für eine fristgerechte ordentliche Kündigung zum 31. Oktober hätte diese am Dienstag, den 04. August vorliegen müssen. Ist der 05. August dagegen ein Montag – der dritte Werktag somit ein Samstag – und der Empfänger erhält die Kündigung an diesem Tag, ist diese zum 31. Oktober wirksam.
Unser Tipp:
Um zu überprüfen, wann der Empfänger die Kündigung erhält, empfiehlt es sich, diese per Einwurf Einschreiben mit Rückschein zu versenden. Hiermit kann das Schreiben nur gegen Unterschrift des Empfängers persönlich übergeben werden. Der Sender erhält daraufhin eine Empfangsbestätigung mit dem genauen Zustelldatum und der Empfänger-Unterschrift. Die Bestätigung kann vor allem bei Streitigkeiten wichtig werden.
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