Au­ßer­or­dent­li­che Kün­di­gung Miet­ver­trag

Außerordentliche Kündigung MietvertragDurch ei­ne au­ßer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges kön­nen Mie­ter und auch Ver­mie­ter ei­nen Kon­trakt früh­zei­tig auf­lö­sen. Hier­bei wird im Miet­recht un­ter­schie­den zwi­schen ei­ner frist­ge­rech­ten und ei­ner frist­lo­sen Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses – mit je­weils un­ter­schied­li­chen Vor­aus­set­zun­gen und Aus­wir­kun­gen. Wel­che das sind, ha­ben wir für Sie zu­sam­men­ge­fasst.

Schnell­na­vi­ga­ti­on

Au­ßer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung (mit Vor­la­ge)

Au­ßer­or­dent­li­che frist­ge­rech­te Kün­di­gung

Kei­ne Pa­nik bei Kün­di­gung als Mie­ter

Um­zugs­hel­fer von JOB­RUF

Au­ßer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges

Ei­ne au­ßer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges kann nur un­ter der An­ga­be ei­nes wich­ti­gen Grun­des schrift­lich er­fol­gen. Laut § 543 Abs. 1 BGB muss es sich da­bei um ei­ne so gra­vie­ren­de und be­wuss­te Ver­let­zung des Ver­tra­ges han­deln, dass die Wei­ter­füh­rung für ei­ne Ver­trags­par­tei bis zum En­de der Kün­di­gungs­frist nicht mehr zu­mut­bar ist – ei­ne or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges kommt so­mit nicht in­fra­ge.

Wie der Na­me schon sagt, en­det das Miet­ver­hält­nis nach ei­ner frist­lo­sen Kün­di­gung der Woh­nung mit so­for­ti­ger Wir­kung. Aber als Mie­ter müs­sen Sie nicht in Pa­nik aus­bre­chen: Wird die Auf­lö­sung vom Ver­mie­ter aus­ge­spro­chen, lan­den Sie in der Re­gel nicht von jetzt auf gleich auf der Stra­ße, son­dern Ih­nen wird ei­ne Räu­mungs­frist ein­ge­räumt – die­se be­trägt üb­li­cher­wei­se zwei Wo­chen.

Grün­de für ei­ne au­ßer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung durch den Ver­mie­ter

  • Ver­trags­wid­ri­ger Ge­brauch: Bei­spie­le hier­für sind die Wei­ter­ver­mie­tung an Drit­te oh­ne Ab­spra­che mit dem Ver­mie­ter, die Ge­fähr­dung der Miet­sa­che durch die Ver­nach­läs­si­gung von In­stand­hal­tungs- und Sorg­falts­pflich­ten oder ei­ne wie­der­hol­te Ver­let­zung der Haus­ord­nung
  • Zah­lungs­ver­zug (Miet­rück­stand): ein Zah­lungs­ver­zug von zwei auf­ein­an­der fol­gen­den Mo­nats­mie­ten (Kalt­mie­te zu­züg­lich der Be­triebs­kos­ten) bzw. ei­nes nicht un­er­heb­li­chen Teils der Mie­te, d. h. mehr als der Be­trag ei­ner Mo­nats­mie­te

Hin­weis:
Oft spre­chen Ver­mie­ter zu­sätz­lich ei­ne sog. hilfs­wei­se or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­trags aus – in der Hoff­nung, dass, soll­te lt. Miet­recht die au­ßer­or­dent­li­che Kün­di­gung für un­wirk­sam sein, we­nigs­tens die­se Be­stand hat.

Grün­de für ei­ne au­ßer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung durch den Mie­ter

  • Kei­ne Mög­lich­keit zum Ge­brauch der Miet­sa­che: Wenn der Ver­mie­ter – z. B. durch ei­ne feh­len­de Schlüs­sel­über­ga­be – ver­hin­dert, dass der Mie­ter die Woh­nung über­haupt bzw. recht­zei­tig be­zie­hen kann. Glei­ches gilt auch für den Ent­zug der Mie­träu­me oder bei Über­ga­be in nicht ver­trags­ge­mä­ßen Zu­stand
  • Ge­sund­heits­ge­fahr in der Woh­nung: z. B. we­gen Schad­stoff­be­las­tun­gen oder nicht zu be­sei­ti­gen­dem Schim­mel. Die Ge­fahr muss dau­er­haft von der Miet­sa­che aus­ge­hen, nur sehr schwer zu be­he­ben und nicht vom Mie­ter ver­sucht wor­den sein (§ 569 Abs. 1 BGB)
  • Be­ein­träch­ti­gung im Ge­brauch der Miet­sa­che: u. a. Lärm- oder Ge­ruchs­be­läs­ti­gun­gen aus Nach­bar­woh­nun­gen, der un­zu­rei­chen­den Mög­lich­keit zur Be­hei­zung der Woh­nung oder Feuch­tig­keits­schä­den nach ei­nem Ein­bau neu­er Fens­ter
  • Schwer­wie­gen­de Ver­trags­ver­let­zung durch den Ver­mie­ter: Der Ver­mie­ter be­tritt z. B. un­an­ge­kün­digt mit ei­nem Zweit­schlüs­sel die Woh­nung oder hat Ne­ben­kos­ten be­wusst mit ge­fälsch­ten Be­le­gen ab­rech­nen

Er­folg­lo­se Ab­nah­mung i. d. R. Vor­aus­set­zung

Ei­ne frist­lo­se Kün­di­gung – egal, ob sei­tens des Mie­ters oder Ver­mie­ters – ist erst wirk­sam, wenn ei­ne er­folg­lo­se Ab­mah­nung vor­aus­ge­gan­gen oder ei­ne an­ge­mes­se­ne Frist zur Ab­hil­fe ver­stri­chen ist.

Dies ist laut § 543 Abs. 3 nicht er­for­der­lich, wenn ei­ne Ab­mah­nung bzw. Frist­set­zung kei­nen Er­folg ver­spricht, die so­for­ti­ge Kün­di­gung aus be­son­de­ren Grün­den un­ter Ab­wä­gung der bei­der­sei­ti­gen In­ter­es­sen ge­recht­fer­tigt ist oder der Mie­ter sich im Zah­lungs­ver­zug be­fin­det (kann in­ner­halb ei­ner Schon­frist aus­ge­gli­chen wer­den).

Mus­ter für ei­ne au­ßer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung der Woh­nung zum Down­load

Als Bei­spiel und zum bes­se­ren Ver­ständ­nis fin­den Sie hier ei­ne Vor­la­ge für ei­ne au­ßer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung der Woh­nung sei­tens des Mie­ters. Ein­fach den Mus­ter­brief her­un­ter­la­den, aus­dru­cken, aus­fül­len und dem Ver­mie­ter per Ein­schrei­ben zu­kom­men las­sen:

 

Außerordentliche Kündigung Mietvertrag Muster

 

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Au­ßer­or­dent­li­che frist­ge­rech­te Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges

Ei­ne au­ßer­or­dent­li­che frist­ge­rech­te Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges ist bei Ein­gang spä­tes­tens am drit­ten Werk­tag ei­nes Mo­nats zum Ab­lauf des über­nächs­ten Mo­nats wirk­sam. Wur­de der Wohn­raum dem Mie­ter nur zum vor­über­ge­hen­den Ge­brauch über­las­sen oder ist die­ser Teil ei­ner vom Ver­mie­ter selbst be­wohn­ten Woh­nung, ist ei­ne Kün­di­gung spä­tes­tens am 15. Werk­tag des Mo­nats be­reits zum Ab­lauf des glei­chen Mo­nats gül­tig.

Ei­ne be­fris­te­te Kün­di­gung kann u. a. aus fol­gen­den Grün­den er­fol­gen:

  • Tod des Mie­ters: Das Miet­ver­hält­nis en­det mit dem To­des­fall nicht au­to­ma­tisch. Statt­des­sen wird es mit den über­le­ben­den Mie­tern, den ein­tritts­be­rech­tig­ten Per­so­nen wie z. B. dem Ehe­part­ner oder dem Er­ben des Ver­stor­be­nen wei­ter­ge­führt. Die „wei­ter­füh­ren­den Per­so­nen“ kön­nen un­ter Be­rück­sich­ti­gung der ge­setz­li­chen Fris­ten oh­ne An­ga­be von Grün­den den Miet­ver­trag au­ßer­or­dent­lich kün­di­gen, der Ver­mie­ter nur, wenn ein Er­be in das Miet­ver­hält­nis ein­tritt – ei­ne Kün­di­gung ge­gen­über ein­ge­tre­te­nen Mie­tern muss da­ge­gen be­grün­det wer­den (§ 563 ff. BGB)
  • Un­ter­las­se­ne Un­ter­ver­mie­tung: Mie­ter dür­fen lt. Miet­recht ei­ne au­ßer­or­dent­li­che Kün­di­gung aus­spre­chen, wenn die Über­las­sung der Woh­nung an Drit­te un­ter­sagt wird (§ 540 Abs. 1 BGB)
  • Miet­ver­trä­ge von mehr als 30 Jah­ren: Ein Miet­ver­trag, der äl­ter als 30 Jah­re ist, kann durch bei­de Sei­ten au­ßer­or­dent­lich ge­kün­digt wer­den. Als Aus­nah­men sind Ver­trä­ge, die ex­pli­zit für die Le­bens­zeit des Mie­ters oder Ver­mie­ters ab­ge­schlos­sen wur­den (§ 544 BGB)Fristen bei außerordentlich fristgerechter Kündigung des Mietvertrages

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Als Mie­ter ge­kün­digt wor­den? Kei­ne Pa­nik!

Bei Mie­tern hin­ter­lässt ei­ne frist­lo­se au­ßer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges durch den Ver­mie­ter zu­nächst ei­nen Schock. Dies ist aber in man­chen Fäl­len völ­lig un­be­grün­det und die Pa­nik ganz um­sonst, da die Kün­di­gung gar nicht wirk­sam ist.

Dies kann z. B. der Fall sein, wenn kein Kün­di­gungs­grund an­ge­ge­ben oder kei­ne Ab­mah­nung vor­aus­ge­gan­gen ist. Ei­ne Kün­di­gung wird eben­falls un­wirk­sam, wenn der Mie­ter den Miet­rück­stand voll­stän­dig be­gleicht. Ei­ne frist­lo­se Kün­di­gung soll­te al­so nicht ein­fach so hin­ge­nom­men wer­den, son­dern – even­tu­ell auch mit Hil­fe­stel­lung des Mie­ter­schutz­bun­des – ge­nau­es­tens ge­prüft wer­den.

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