JOBRUF-Redaktion
Aktualisiert: 23.12.2024
Außerordentliche Kündigung Mietvertrag
Durch eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages können Mieter und auch Vermieter einen Kontrakt frühzeitig auflösen. Hierbei wird im Mietrecht unterschieden zwischen einer fristgerechten und einer fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses – mit jeweils unterschiedlichen Voraussetzungen und Auswirkungen. Welche das sind, haben wir für Sie zusammengefasst.
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Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages
Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages kann nur unter der Angabe eines wichtigen Grundes schriftlich erfolgen. Laut § 543 Abs. 1 BGB muss es sich dabei um eine so gravierende und bewusste Verletzung des Vertrages handeln, dass die Weiterführung für eine Vertragspartei bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar ist – eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages kommt somit nicht infrage.
Wie der Name schon sagt, endet das Mietverhältnis nach einer fristlosen Kündigung der Wohnung mit sofortiger Wirkung. Aber als Mieter müssen Sie nicht in Panik ausbrechen: Wird die Auflösung vom Vermieter ausgesprochen, landen Sie in der Regel nicht von jetzt auf gleich auf der Straße, sondern Ihnen wird eine Räumungsfrist eingeräumt – diese beträgt üblicherweise zwei Wochen.
Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter
- Vertragswidriger Gebrauch: Beispiele hierfür sind die Weitervermietung an Dritte ohne Absprache mit dem Vermieter, die Gefährdung der Mietsache durch die Vernachlässigung von Instandhaltungs- und Sorgfaltspflichten oder eine wiederholte Verletzung der Hausordnung
- Zahlungsverzug (Mietrückstand): ein Zahlungsverzug von zwei aufeinander folgenden Monatsmieten (Kaltmiete zuzüglich der Betriebskosten) bzw. eines nicht unerheblichen Teils der Miete, d. h. mehr als der Betrag einer Monatsmiete
Schon gewusst?
Oft sprechen Vermieter zusätzlich eine sog. hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietvertrags aus. Sollte lt. Mietrecht die außerordentliche Kündigung unwirksam sein, hat in den meisten Fällen wenigstens diese Bestand.
Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter
- Keine Möglichkeit zum Gebrauch der Mietsache: Wenn der Vermieter – z. B. durch eine fehlende Schlüsselübergabe – verhindert, dass der Mieter die Wohnung überhaupt bzw. rechtzeitig beziehen kann. Gleiches gilt auch für den Entzug der Mieträume oder bei Wohnungsübergabe in nicht vertragsgemäßen Zustand
- Gesundheitsgefahr in der Wohnung: z. B. wegen Schadstoffbelastungen oder nicht zu beseitigendem Schimmel. Die Gefahr muss dauerhaft von der Mietsache ausgehen, nur sehr schwer zu beheben und nicht vom Mieter verursacht worden sein (§ 569 Abs. 1 BGB)
- Beeinträchtigung im Gebrauch der Mietsache: u. a. Lärm- oder Geruchsbelästigungen aus Nachbarwohnungen, der unzureichenden Möglichkeit zur Beheizung der Wohnung oder Feuchtigkeitsschäden nach einem Einbau neuer Fenster
- Schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Vermieter: Der Vermieter betritt z. B. unangekündigt mit einem Zweitschlüssel die Wohnung oder hat Nebenkosten bewusst mit gefälschten Belegen abrechnen
Erfolglose Abnahmung i. d. R. Voraussetzung
Eine fristlose Kündigung – egal, ob seitens des Mieters oder Vermieters – ist erst wirksam, wenn eine erfolglose Abmahnung vorausgegangen oder eine angemessene Frist zur Abhilfe verstrichen ist.
Dies ist laut § 543 Abs. 3 nicht erforderlich, wenn eine Abmahnung bzw. Fristsetzung keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder der Mieter sich im Zahlungsverzug befindet (kann innerhalb einer Schonfrist ausgeglichen werden).
Muster für eine außerordentliche fristlose Kündigung der Wohnung zum Download
Als Beispiel und zum besseren Verständnis finden Sie hier eine Vorlage für eine außerordentliche fristlose Kündigung der Wohnung seitens des Mieters. Einfach den Musterbrief herunterladen, ausdrucken, ausfüllen und dem Vermieter per Einschreiben zukommen lassen:
Download: Außerordentliche Kündigung Mietvertrag Muster
Außerordentliche fristgerechte Kündigung des Mietvertrages
Eine außerordentliche fristgerechte Kündigung des Mietvertrages ist bei Eingang spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Wurde der Wohnraum dem Mieter nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen oder ist dieser Teil einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, ist eine Kündigung spätestens am 15. Werktag des Monats bereits zum Ablauf des gleichen Monats gültig.
Eine befristete Kündigung kann u. a. aus folgenden Gründen erfolgen:
- Tod des Mieters: Das Mietverhältnis endet mit dem Todesfall nicht automatisch. Stattdessen wird es mit den überlebenden Mietern, den eintrittsberechtigten Personen wie z. B. dem Ehepartner oder dem Erben des Verstorbenen weitergeführt. Die „weiterführenden Personen“ können unter Berücksichtigung der gesetzlichen Fristen ohne Angabe von Gründen den Mietvertrag außerordentlich kündigen, der Vermieter nur, wenn ein Erbe in das Mietverhältnis eintritt – eine Kündigung gegenüber eingetretenen Mietern muss dagegen begründet werden (§ 563 ff. BGB)
- Unterlassene Untervermietung: Mieter dürfen lt. Mietrecht eine außerordentliche Kündigung aussprechen, wenn die Überlassung der Wohnung an Dritte untersagt wird (§ 540 Abs. 1 BGB)
- Mietverträge von mehr als 30 Jahren: Ein Mietvertrag, der älter als 30 Jahre ist, kann durch beide Seiten außerordentlich gekündigt werden. Als Ausnahmen sind Verträge, die explizit für die Lebenszeit des Mieters oder Vermieters abgeschlossen wurden (§ 544 BGB)
Als Mieter gekündigt worden? Keine Panik!
Bei Mietern hinterlässt eine fristlose außerordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter zunächst einen Schock. Dies ist aber in manchen Fällen völlig unbegründet und die Panik ganz umsonst, da die Kündigung gar nicht wirksam ist.
Dies kann z. B. der Fall sein, wenn kein Kündigungsgrund angegeben oder keine Abmahnung vorausgegangen ist. Eine Kündigung wird ebenfalls unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand vollständig begleicht. Eine fristlose Kündigung sollte also nicht einfach so hingenommen werden, sondern – eventuell auch mit Hilfestellung des Mieterschutzbundes – genauestens geprüft werden.
Noch mehr Wissenswertes über Mietrecht haben wir Ihnen in unserem Ratgeber Klauseln im Mietvertrag zusammengefasst.
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