JOBRUF-Redaktion
Aktualisiert: 23.12.2024
Wohnungsübergabe bei Ein- und Auszug
Die Wohnungsübergabe ist bei Auszug und Einzug ein klassischer Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Denn oft herrscht Uneinigkeit darüber, wer für das Verschließen von Bohrlöchern, Anstricharbeiten und die Reinigung der Wohnung verantwortlich ist. In unseren Tipps erklären wir Punkt für Punkt, worauf Sie bei der Wohnungsabnahme unbedingt achten sollten.
Schnellnavigation:
Wohnungsübergabeprotokoll-Muster
Normale Abnutzung oder zu beseitigender Mangel
Ansprüche nur für dokumentierte Mängel
Vorher Renovierung bei Klausel
Rückbau und Übernahme von Einbauten
1. Wohnungsübergabeprotokoll unbedingt zu empfehlen
Obwohl laut Mietrecht nicht zwingend erforderlich, sollte immer ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt werden – sowohl bei Einzug als auch später bei Auszug.
Denn nur so lässt sich zweifelsfrei nachvollziehen, ob vorhandene Schäden überhaupt während des Mietverhältnisses entstanden sind oder womöglich vor dem Bezug der Wohnung bereits existierten. Darüber hinaus hat das Dokument, sollte es zu juristischen Auseinandersetzungen kommen, Beweiskraft vor Gericht.
Besondere inhaltliche und formale Voraussetzungen müssen übrigens nicht eingehalten werden. Trotzdem sollten folgende Angaben enthalten sein, um eine lückenlose Dokumentation zu ermöglichen:
- Ob es sich um eine Wohnungsabnahme bei Ein- oder Auszug handelt
- Name und Anschrift des Mieters, Vermieters und ggf. der Zeugen
- Adresse des Mietobjektes
- Datum und Uhrzeit der Wohnungsübergabe
- Wenn keine Mängel festgestellt wurden: Angabe, dass die Wohnung sich in tadellosem Zustand befindet
- Wenn Mängel festgestellt wurden: Ort (Bad, Küche etc.) und möglichst detaillierte Beschreibung des Mangels
- Zählerstände von Heizung, Gas, Wasser und Strom
- Wie viele Schlüssel übergeben bzw. ob alle Schlüssel zurückgegeben wurden
- Unterschrift des Mieters, Vermieters und ggf. der Zeugen
Beim Termin sollten dann zwei Exemplare des Protokolls erstellt und jeweils von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden – eines erhält anschließend der Mieter und eines der Vermieter. So erklären sich beide Parteien einverstanden mit der Dokumentation, und nachträgliche Änderungen sind nicht mehr möglich.
Unser Tipp:
Wer auf Nummer sicher gehen möchte, dokumentiert vorhandene Mängel zusätzlich mit der Digitalkamera oder dem Smartphone bildlich. Die Fotos werden anschließend beiden Vertragsparteien als Anlage zum Übergabe-Dokument zur Verfügung gestellt.
2. Muster für ein Wohnungsübergabeprotokoll als PDF
Der Termin selbst ist dann häufig stressbehaftet: Denn ein Versäumnis kann für beide Parteien weitreichende finanzielle Folgen haben. Aus diesem Grund empfiehlt sich die Verwendung einer Vorlage in Form einer Checkliste, die Punkt für Punkt abgearbeitet werden kann.
Unter folgendem Link stellen wir Ihnen ein übersichtliches Muster für als PDF zur Verfügung. Einfach herunterladen, in zweifacher Ausführung ausdrucken, bei der Wohnungsübernahme ausfüllen und schließlich unterschrieben.
Wohnungsübergabeprotokoll Muster (PDF)
3. Normale Abnutzung oder zu beseitigender Mangel?
Je nachdem, wie lange Sie in den angemieteten Räumen gewohnt haben, werden Sie wahrscheinlich Nutzungsspuren hinterlassen haben. Umso wichtiger ist es zu wissen, welche Mängel noch vor der Wohnungsrückgabe beseitigt werden müssen – und welche nicht.
So ist es z. B. normal, dass über die Zeit kleinere Flecken im Teppich oder Kratzer im Laminat bzw. Parkett entstanden sind. So haben Mieter lt. § 538 BGB „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden“ nicht zu vertreten. Dazu zählen auch Kalkablagerungen in der Dusche oder an den Armaturen in Bad und Küche, die mit der monatlichen Mietzahlung bereits abgegolten sind.
Anders verhält es sich jedoch, wenn Brandlöcher im Teppich, gut sichtbare Wasserflecken im Parkett oder eine defekte Toilettenspülung vorhanden sind. In diesem Fall kann von der jeweils anderen Mietpartei in einem ersten Schritt Nachbesserung und – falls nicht erfolgt – in einem zweiten Schritt Schadensersatz verlangt werden.
4. Nicht dokumentierte nachträgliche Mängel nicht mehr rügbar
Es können nur für Unzulänglichkeiten Ansprüche geltend gemacht werden, die auch protokolliert wurden. Fallen Mietern oder Vermietern im Anschluss an den Abnahmetermin nachträgliche, nicht dokumentierte Mängel auf, kann von der jeweils anderen Vertragspartei keine Nachbesserung mehr verlangt werden.
Es sei denn, die Schäden wurden arglistig verschwiegen und waren bei der Wohnungsübergabe nicht erkennbar, z. B. Schimmelbefall in Wohnung, der im Zuge von Renovierungsarbeiten überstrichen wurde.
Grundsätzlich verjähren Ersatzansprüche seitens des Vermieters oder Mieters sechs Monate nach Übergabe der Wohnung (§ 548 BGB).
Deshalb sollten Sie Ihre neue Wohnung grundsätzlich mindestens 1 Mal leer stehend begutachten und an diesem Termin auch das Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug anfertigen. Denn nur im leeren Raum können auch Laien Schäden oder Mängel erkennen, die Sie am Tag der ersten Besichtigung gar nicht wahrgenommen haben, weil diese – gewollt oder nicht – durch die Möbel des Vormieters verdeckt wurden sind.
5. Renovierung vor der Wohnungsübergabe bei gültiger Klausel
Wenn eine gültige Klausel Schönheitsreparaturen im Mietvertrag regelt, ist vor der Wohnungsübergabe bei Auszug eine Renovierung notwendig. Das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken muss in diesem Fall vom Mieter übernommen werden – genau wie ein fachgerechter Anstrich von Heizkörpern und Heizungsrohren, Fensterrahmen, Türen und Dielenböden. Es ist nicht zwingend erforderlich, farbige Wände weiß zu streichen. Diese sollten bei der Abnahme lediglich einen neutralen Farbton aufweisen.
Fachgerecht bedeutet übrigens nicht, den Anstrich zwingend von einem Maler und Lackierer vornehmen zu lassen. Vermieter dürfen lediglich erwarten, dass keine Farbnasen oder sonstigen Schmierereien beim Anstrich hinterlassen werden.
Sollten die Malerarbeiten grob fahrlässig durchgeführt worden sein, kann der Vermieter Ihnen die Kosten für einen professionellen Maler allerdings nachträglich in Rechnung stellen oder von der Mietkaution abziehen.
Das Füllen von Bohrlöchern ist nur notwendig, wenn die Anzahl dieser sich außerhalb des normalen Rahmens bewegen. Hier wird stets im Einzelfall entschieden. Um einen unnötigen Rechtsstreit zu umgehen, raten wir Mietern jedoch dazu, alle Dübellöcher grob zu verschließen.
6. Rückbau und Übernahme von Einbauten
Grundsätzlich gilt, dass Sie die Wohnung in dem Zustand verlassen müssen, wie Sie sie damals vorgefunden haben. Sollten Sie über die Mietzeit also Umbauten wie z.B. einen Durchbruch oder die Verlegung eines neuen Bodens vorgenommen haben, sind Sie als Mieter dazu verpflichtet, diese Umbauten wieder rückgängig zu machen, wenn nicht anders mit Ihrem Vermieter besprochen.
Ebenso verhält es sich mit Ihrem Mobiliar wie zum Beispiel einer Einbauküche oder Einbauschränken. Wenn diese nicht vom Vermieter oder dem neuen Mieter übernommen werden möchten, müssen Sie diese wieder ausbauen, um die Räume leer verlassen zu können.
Desweiteren sind Sie als neuer Mieter nicht dazu verpflichtet, bei Einzug die Einbauten Ihres Vormieters wie etwa ein Schrank oder die Küche zu übernehmen, wenn Ihnen diese nicht zusagen. Es sei denn, die Einbauten gehören mittlerweile zum Inventar, d. h., Ihr neuer Vermieter hat ausdrücklich Ihrem Vormieter gestattet hat, diese in der Wohnung zu lassen.
Hinweis:
Wenn Ihr Vermieter zugestimmt hat, dass Sie Um- und Einbauten in den angemieteten Räumen zurücklassen dürfen, ist dieser nicht dazu verpflichtet, einen Abschlag an Sie zu zahlen. Deshalb ist es immer besser, geplante Umbauten bereits im Vorfeld mit dem Vermieter zu besprechen und eine eventuelle Übernahme bzw. Beteiligung an den Kosten – am besten schriftlich – zu vereinbaren. Bestenfalls halten Sie direkt schriftlich fest, dass diese bei Auszug zum Inventar der Wohnung übergehen.
7. Vorabnahme bei Auszug verhindert Unklarheiten
Die meisten Kartons sind gepackt, teilweise auch schon Möbel abgebaut und dadurch viele Wände bereits freigelegt. Dies ist der ideale Zeitpunkt, um eine Vorabnahme mit Ihrem Vermieter zu vereinbaren. Dieser Termin dient dazu, Unklarheiten am eigentlichen Tag der Wohnungsübergabe vorzubeugen.
Bei einer Vorabbesichtigung der noch angemieteten Räume können Sie gemeinsam mit Ihrem Vermieter vereinbaren, ob Schönheitsreparaturen Ihrerseits noch bis zum Auszug vorgenommen werden müssten oder bestimmte Mängel durch eine normale Abnutzung über die Zeit der Wohndauer zu begründen sind.
Unser Tipp:
Schreiben Sie sich bei der Vorabnahme auf, was Sie bis zum Auszug noch erledigen müssen. Im Umzugsstress wird gerne etwas vergessen!
8. Wohnung besenrein übergeben, nicht lupenrein!
Vielen Mietern ist oft nicht klar, was mit dem Wort besenrein gemeint ist. Muss die Wohnung auf Hochglanz poliert werden oder reicht es tatsächlich, zur Reinigung einmal mit dem Besen durchzugehen? Hier genügt es, wenn die Wohnung samt Balkon oder Terrasse von groben Verschmutzungen befreit wird, wie z. B. Staub und Spinnweben auf Böden und Wänden, Klebereste auf Fenster(rahmen) und Türen.
Ein einfaches Saugen und Abstauben reicht also vollkommen aus. Es spielt keine Rolle, ob die Fensterscheiben über die gesamte Mietzeit kein einziges Mal geputzt wurden. Nur Herd und Toilette müssen hygienisch rein an den Vermieter übergeben werden.
Hinweis:
Auch Räume außerhalb der Wohnung wie z. B. ein Kellerabteil oder ein Speicherraum müssen von Spinnweben befreit werden. Weitere Renovierungsmaßnahmen sind in diesen Räumen allerdings nicht notwendig!
9. Der richtige Wohnungsübergabetermin
Sofern nicht anders vereinbart, haben Mieter zum Datum des vertraglich festgesetzten Mietbeginns Recht auf die Wohnungsübergabe (in der Regel der Erste eines Monats); die Wohnungsrückgabe an den Vermieter muss nicht früher als am letzten Tag der Kündigungsfrist erfolgen (in der Regel der fünfzehnte oder letzte Tag eines Monats bei ordentlicher Kündigung des Mietvertrages; siehe auch § 546 BGB).
Sprechen Sie den Termin frühzeitig mit Ihrem Vermieter ab. Denn als Mieter sind Sie per Gesetz verpflichtet, eine ordentliche Übergabe in die Wege zu leiten.
Haben Vermieter oder Mieter eine verspätete Übergabe bzw. Rückgabe zu verschulden, hat die jeweils andere Partei Recht auf Schadensersatz. Mieter können sogar, sofern Sie nicht rechtzeitig einziehen können, den kürzlich geschlossenen Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen und eventuelle Kosten für die Zwischenlagerung von Möbeln einfordern.
Auch wenn der vertraglich festgesetzte Wohnungsübergabetermin auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt, muss – falls gewünscht – die Wohnung fristgerecht zur Verfügung gestellt werden (Urteil LG Berlin aus dem Jahr 2010).
Die Wohnungsübergabe sollte sowohl beim Ein- als auch beim Auszug nach Möglichkeit tagsüber in leeren Räumen stattfinden, sodass eventuelle Mängel und Schäden besser zu erkennen sind.
Unser Tipp:
Falls möglich, legen Sie den Umzug und die Wohnungsübergabe nicht auf einen Tag. So kommen Sie nicht in Stress und können sich bei der Begehung der Räume ausreichend Zeit lassen.
10. Schlüsselübergabe
Alle Schlüssel, die der Vermieter beim Einzug zur Verfügung gestellt hat, müssen beim Auszug durch den Mieter wieder zurückgegeben werden – die Anzahl ist in der Regel im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt. 
Fehlen Schlüssel, muss der Mieter nachweisen, dass sich niemand Zugriff zur Wohnung verschaffen kann.
Kann er dies nicht, muss er schlimmstenfalls für den Austausch der ganzen Schließanlage aufkommen. Deswegen sollten Sie auch bei Auszug die genaue Anzahl der abgegebenen Schlüssel protokollieren, damit Sie im Nachhinein nicht für den Verlust eines Schlüssels zur Rechenschaft gezogen werden können. Aus diesem Grund raten wir auch von einer Schlüsselübergabe per Post entschieden ab.
Sprechen Sie so früh wie möglich mit Ihrem Vermieter ab, wann die Schlüsselübergabe stattfinden soll. Spätestens zum Mietende händigen Sie alle Schlüssel aus.
11. Rückzahlung der Mietkaution
Wenn keine Mängel im Zuge des Übergabetermins festgestellt wurden und auch keine Ausbesserungen auf Ihre Kosten seitens des Vermieters nach Ihrem Auszug notwendig sind, ist Ihr Vermieter dazu verpflichtet, Ihnen die Mietkaution binnen sechs Monaten zurückzuzahlen.
Steht die Abrechnung der Betriebskosten noch aus, ist Ihr Vermieter allerdings berechtigt, einen Teil der Mietkaution auch für einen längeren Zeitraum als sechs Monate einzubehalten. Nach der Nebenkostenabrechnung jedoch muss die Kaution mit der eventuellen Nachzahlung verrechnet oder vollständig an Sie zurückgezahlt werden.
Unser Tipp:
Um im Falle eines Streites mit Ihrem Vermieter im Zuge der Übergabe gut abgesichert zu sein, empfehlen wir eine Mitgliedschaft im Interessenverband Mieterschutz e. V. Dort können Sie sich als Wohnraummieter außergerichtlich in allen mietrechtlichen Angelegenheiten vertreten lassen.
Infos zur Wohnungsübergabe auf einen Blick:
- Wohnungsübergabeprotokoll bei Ein- und Auszug schafft eine rechtliche Absicherung
- normale Abnutzung der Räume muss nicht ausgebessert werden
- nachträglich festgestellte Mängel sind meist nicht mehr reklamierbar
- Schönheitsreparaturen nur bei gültiger Klausel im Mietvertrag notwendig
- Einbauten des Mieters müssen auf Wunsch zurückgebaut werden
- Vorabnahme bei Auszug verhindert Unklarheiten
- besenreine Übergabe der Mietsache ausreichend
- fristgerechte Wohnungsübergabe ist sehr wichtig
- Rückzahlung der Mietkaution innerhalb von 6 Monaten
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