Wohnungsübergabe
Tipps für die Wohnungsabnahme

Woh­nungs­über­ga­be bei Ein- und Aus­zug

Die Woh­nungs­über­ga­be ist bei Aus­zug und Ein­zug ein klas­si­scher Streit­punkt zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­ter. Denn oft herrscht Un­ei­nig­keit dar­über, wer für das Ver­schlie­ßen von Bohr­lö­chern, An­stri­ch­ar­bei­ten und die Rei­ni­gung der Woh­nung ver­ant­wort­lich ist. In un­se­ren Tipps er­klä­ren wir Punkt für Punkt, wor­auf Sie bei der Woh­nungs­ab­nah­me un­be­dingt ach­ten soll­ten.

Schnell­na­vi­ga­ti­on:

Pro­to­koll emp­feh­lens­wert

Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll-Mus­ter

Nor­ma­le Ab­nut­zung oder zu be­sei­ti­gen­der Man­gel

An­sprü­che nur für do­ku­men­tier­te Män­gel

Vor­her Re­no­vie­rung bei Klau­sel

Rück­bau und Über­nah­me von Ein­bau­ten

Vor­ab­nah­me bei Aus­zug

Be­sen­rein, nicht lu­pen­rein

Woh­nungs­über­ga­be­ter­min

Schlüs­sel­über­ga­be

Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on

Zu­sam­men­fas­sung

Um­zugs­hel­fer von JOB­RUF

1. Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll un­be­dingt zu emp­feh­len

Ob­wohl laut Miet­recht nicht zwin­gend er­for­der­lich, soll­te im­mer ein Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll an­ge­fer­tigt wer­den – so­wohl bei Ein­zug als auch spä­ter bei Aus­zug.

Denn nur so lässt sich zwei­fels­frei nach­voll­zie­hen, ob vor­han­de­ne Schä­den über­haupt wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses ent­stan­den sind oder wo­mög­lich vor dem Be­zug der Woh­nung be­reits exis­tier­ten. Dar­über hin­aus hat das Do­ku­ment, soll­te es zu ju­ris­ti­schen Aus­ein­an­der­set­zun­gen kom­men, Be­weis­kraft vor Ge­richt.

Be­son­de­re in­halt­li­che und for­ma­le Vor­aus­set­zun­gen müs­sen üb­ri­gens nicht ein­ge­hal­ten wer­den. Trotz­dem soll­ten fol­gen­de An­ga­ben ent­hal­ten sein, um ei­ne lü­cken­lo­se Do­ku­men­ta­ti­on zu er­mög­li­chen:

• Ob es sich um ei­ne Woh­nungs­ab­nah­me bei Ein- oder Aus­zug han­delt
• Na­me und An­schrift des Mie­ters, Ver­mie­ters und ggf. der Zeu­gen
• Adres­se des Miet­ob­jek­tes
• Da­tum und Uhr­zeit der Woh­nungs­über­ga­be
• Wenn kei­ne Män­gel fest­ge­stellt wur­den: An­ga­be, dass die Woh­nung sich in ta­del­lo­sem Zu­stand be­fin­det
• Wenn Män­gel fest­ge­stellt wur­den: Ort (Bad, Kü­che etc.) und mög­lichst de­tail­lier­te Be­schrei­bung des Man­gels
• Zäh­ler­stän­de von Hei­zung, Gas, Was­ser und Strom
• Wie vie­le Schlüs­sel über­ge­ben bzw. ob al­le Schlüs­sel zu­rück­ge­ge­ben wur­den
• Un­ter­schrift des Mie­ters, Ver­mie­ters und ggf. der Zeu­gen

Beim Ter­min soll­ten dann zwei Ex­em­pla­re des Pro­to­kolls er­stellt und je­weils von bei­den Ver­trags­par­tei­en un­ter­schrie­ben wer­den – ei­nes er­hält an­schlie­ßend der Mie­ter und ei­nes der Ver­mie­ter. So er­klä­ren sich bei­de Par­tei­en ein­ver­stan­den mit der Do­ku­men­ta­ti­on, und nach­träg­li­che Än­de­run­gen sind nicht mehr mög­lich.

Un­ser Tipp:
Wer auf Num­mer si­cher ge­hen möch­te, do­ku­men­tiert vor­han­de­ne Män­gel zu­sätz­lich mit der Di­gi­tal­ka­me­ra oder dem Smart­pho­ne bild­lich. Die Fo­tos wer­den an­schlie­ßend bei­den Ver­trags­par­tei­en als An­la­ge zum Über­ga­be-Do­ku­ment zur Ver­fü­gung ge­stellt.

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2. Mus­ter für ein Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll als PDF

Der Ter­min selbst ist dann häu­fig stress­be­haf­tet: Denn ein Ver­säum­nis kann für bei­de Par­tei­en weit­rei­chen­de fi­nan­zi­el­le Fol­gen ha­ben. Aus die­sem Grund emp­fiehlt sich die Ver­wen­dung ei­ner Vor­la­ge in Form ei­ner Check­lis­te, die Punkt für Punkt ab­ge­ar­bei­tet wer­den kann.

Un­ter fol­gen­dem Link stel­len wir Ih­nen ein über­sicht­li­ches Mus­ter für als PDF zur Ver­fü­gung. Ein­fach her­un­ter­la­den, in zwei­fa­cher Aus­füh­rung aus­dru­cken, bei der Woh­nungs­über­nah­me aus­fül­len und schließ­lich un­ter­schrie­ben.

Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll Mus­ter (PDF)

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3. Nor­ma­le Ab­nut­zung oder zu be­sei­ti­gen­der Man­gel?

Je nach­dem, wie lan­ge Sie in den an­ge­mie­te­ten Räu­men ge­wohnt ha­ben, wer­den Sie wahr­schein­lich Nut­zungs­spu­ren hin­ter­las­sen ha­ben. Um­so wich­ti­ger ist es zu wis­sen, wel­che Män­gel noch vor der Woh­nungs­rück­ga­be be­sei­tigt wer­den müs­sen – und wel­che nicht.

So ist es z. B. nor­mal, dass über die Zeit klei­ne­re Fle­cken im Tep­pich oder Krat­zer im La­mi­nat bzw. Par­kett ent­stan­den sind. So ha­ben Mie­ter lt. § 538 BGB „Ver­än­de­run­gen oder Ver­schlech­te­run­gen der Miet­sa­che, die durch den ver­trags­mä­ßi­gen Ge­brauch her­bei­ge­führt wer­den“ nicht zu ver­tre­ten. Da­zu zäh­len auch Kalk­ab­la­ge­run­gen in der Du­sche oder an den Ar­ma­tu­ren in Bad und Kü­che, die mit der mo­nat­li­chen Miet­zah­lung be­reits ab­ge­gol­ten sind.

An­ders ver­hält es sich je­doch, wenn Brand­lö­cher im Tep­pich, gut sicht­ba­re Was­ser­fle­cken im Par­kett oder ei­ne de­fek­te Toi­let­ten­spü­lung vor­han­den sind. In die­sem Fall kann von der je­weils an­de­ren Miet­par­tei in ei­nem ers­ten Schritt Nach­bes­se­rung und – falls nicht er­folgt – in ei­nem zwei­ten Schritt Scha­dens­er­satz ver­langt wer­den.

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4. Nicht do­ku­men­tier­te nach­träg­li­che Män­gel nicht mehr rüg­bar

Es kön­nen nur für Un­zu­läng­lich­kei­ten An­sprü­che gel­tend ge­macht wer­den, die auch pro­to­kol­liert wur­den. Fal­len Mie­tern oder Ver­mie­tern im An­schluss an den Ab­nah­me­ter­min nach­träg­li­che, nicht do­ku­men­tier­te Män­gel auf, kann von der je­weils an­de­ren Ver­trags­par­tei kei­ne Nach­bes­se­rung mehr ver­langt wer­den.

Es sei denn, die Schä­den wur­den arg­lis­tig ver­schwie­gen und wa­ren bei der Woh­nungs­über­ga­be nicht er­kenn­bar, z. B. Schim­mel­be­fall in Woh­nung, der im Zu­ge von Re­no­vie­rungs­ar­bei­ten über­stri­chen wur­de.

Grund­sätz­lich ver­jäh­ren Er­satz­an­sprü­che sei­tens des Ver­mie­ters oder Mie­ters sechs Mo­na­te nach Über­ga­be der Woh­nung (§ 548 BGB).

Des­halb soll­ten Sie Ih­re neue Woh­nung grund­sätz­lich min­des­tens 1 Mal leer ste­hend be­gut­ach­ten und an die­sem Ter­min auch das Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll bei Ein­zug an­fer­ti­gen. Denn nur im lee­ren Raum kön­nen auch Lai­en Schä­den oder Män­gel er­ken­nen, die Sie am Tag der ers­ten Be­sich­ti­gung gar nicht wahr­ge­nom­men ha­ben, weil die­se – ge­wollt oder nicht – durch die Mö­bel des Vor­mie­ters ver­deckt wur­den sind.

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5. Re­no­vie­rung vor der Woh­nungs­über­ga­be bei gül­ti­ger Klau­sel

Wenn ei­ne gül­ti­ge Klau­sel Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag re­gelt, ist vor der Woh­nungs­über­ga­be bei Aus­zug ei­ne Re­no­vie­rung not­wen­dig. Das Strei­chen und Ta­pe­zie­ren der Wän­de und De­cken muss in die­sem Fall vom Mie­ter über­nom­men wer­den – ge­nau wie ein fach­ge­rech­ter An­strich von Heiz­kör­pern und Hei­zungs­roh­ren, Fens­ter­rah­men, Tü­ren und Die­len­bö­den. Es ist nicht zwin­gend er­for­der­lich, far­bi­ge Wän­de weiß zu strei­chen. Die­se soll­ten bei der Ab­nah­me le­dig­lich ei­nen neu­tra­len Farb­ton auf­wei­sen.

Fach­ge­recht be­deu­tet üb­ri­gens nicht, den An­strich zwin­gend von ei­nem Ma­ler und La­ckie­rer vor­neh­men zu las­sen. Ver­mie­ter dür­fen le­dig­lich er­war­ten, dass kei­ne Farb­na­sen oder sons­ti­gen Schmie­re­rei­en beim An­strich hin­ter­las­sen wer­den.

Soll­ten die Ma­ler­ar­bei­ten grob fahr­läs­sig durch­ge­führt wor­den sein, kann der Ver­mie­ter Ih­nen die Kos­ten für ei­nen pro­fes­sio­nel­len Ma­ler al­ler­dings nach­träg­lich in Rech­nung stel­len oder von der Miet­kau­ti­on ab­zie­hen.

Das Fül­len von Bohr­lö­chern ist nur not­wen­dig, wenn die An­zahl die­ser sich au­ßer­halb des nor­ma­len Rah­mens be­we­gen. Hier wird stets im Ein­zel­fall ent­schie­den. Um ei­nen un­nö­ti­gen Rechts­streit zu um­ge­hen, ra­ten wir Mie­tern je­doch da­zu, al­le Dü­bel­lö­cher grob zu ver­schlie­ßen.

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6. Rück­bau und Über­nah­me von Ein­bau­ten

Grund­sätz­lich gilt, dass Sie die Woh­nung in dem Zu­stand ver­las­sen müs­sen, wie Sie sie da­mals vor­ge­fun­den ha­ben. Soll­ten Sie über die Miet­zeit al­so Um­bau­ten wie z.B. ei­nen Durch­bruch oder die Ver­le­gung ei­nes neu­en Bo­dens vor­ge­nom­men ha­ben, sind Sie als Mie­ter da­zu ver­pflich­tet, die­se Um­bau­ten wie­der rück­gän­gig zu ma­chen, wenn nicht an­ders mit Ih­rem Ver­mie­ter be­spro­chen.

Eben­so ver­hält es sich mit Ih­rem Mo­bi­li­ar wie zum Bei­spiel ei­ner Ein­bau­kü­che oder Ein­bau­schrän­ken. Wenn die­se nicht vom Ver­mie­ter oder dem neu­en Mie­ter über­nom­men wer­den möch­ten, müs­sen Sie die­se wie­der aus­bau­en, um die Räu­me leer ver­las­sen zu kön­nen.

Des­wei­te­ren sind Sie als neu­er Mie­ter nicht da­zu ver­pflich­tet, bei Ein­zug die Ein­bau­ten Ih­res Vor­mie­ters wie et­wa ein Schrank oder die Kü­che zu über­neh­men, wenn Ih­nen die­se nicht zu­sa­gen. Es sei denn, die Ein­bau­ten ge­hö­ren mitt­ler­wei­le zum In­ven­tar, d. h., Ihr neu­er Ver­mie­ter hat aus­drück­lich Ih­rem Vor­mie­ter ge­stat­tet hat, die­se in der Woh­nung zu las­sen.

Hin­weis:
Wenn Ihr Ver­mie­ter zu­ge­stimmt hat, dass Sie Um- und Ein­bau­ten in den an­ge­mie­te­ten Räu­men zu­rück­las­sen dür­fen, ist die­ser nicht da­zu ver­pflich­tet, ei­nen Ab­schlag an Sie zu zah­len. Des­halb ist es im­mer bes­ser, ge­plan­te Um­bau­ten be­reits im Vor­feld mit dem Ver­mie­ter zu be­spre­chen und ei­ne even­tu­el­le Über­nah­me bzw. Be­tei­li­gung an den Kos­ten – am bes­ten schrift­lich – zu ver­ein­ba­ren. Bes­ten­falls hal­ten Sie di­rekt schrift­lich fest, dass die­se bei Aus­zug zum In­ven­tar der Woh­nung über­ge­hen.

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7. Vor­ab­nah­me bei Aus­zug ver­hin­dert Un­klar­hei­ten

Die meis­ten Kar­tons sind ge­packt, teil­wei­se auch schon Mö­bel ab­ge­baut und da­durch vie­le Wän­de be­reits frei­ge­legt. Dies ist der idea­le Zeit­punkt, um ei­ne Vor­ab­nah­me mit Ih­rem Ver­mie­ter zu ver­ein­ba­ren. Die­ser Ter­min dient da­zu, Un­klar­hei­ten am ei­gent­li­chen Tag der Woh­nungs­über­ga­be vor­zu­beu­gen.

Bei ei­ner Vor­ab­be­sich­ti­gung der noch an­ge­mie­te­ten Räu­me kön­nen Sie ge­mein­sam mit Ih­rem Ver­mie­ter ver­ein­ba­ren, ob Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren Ih­rer­seits noch bis zum Aus­zug vor­ge­nom­men wer­den müss­ten oder be­stimm­te Män­gel durch ei­ne nor­ma­le Ab­nut­zung über die Zeit der Wohn­dau­er zu be­grün­den sind.

Un­ser Tipp:
Schrei­ben Sie sich bei der Vor­ab­nah­me auf, was Sie bis zum Aus­zug noch er­le­di­gen müs­sen. Im Um­zugs­stress wird ger­ne et­was ver­ges­sen!

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8. Woh­nung be­sen­rein über­ge­ben, nicht lu­pen­rein!

Vie­len Mie­tern ist oft nicht klar, was mit dem Wort be­sen­rein ge­meint ist. Muss die Woh­nung auf Hoch­glanz po­liert wer­den oder reicht es tat­säch­lich, zur Rei­ni­gung ein­mal mit dem Be­sen durch­zu­ge­hen? Hier ge­nügt es, wenn die Woh­nung samt Bal­kon oder Ter­ras­se von gro­ben Ver­schmut­zun­gen be­freit wird, wie z. B. Staub und Spinn­we­ben auf Bö­den und Wän­den, Kle­be­res­te auf Fens­ter(rah­men) und Tü­ren.

Ein ein­fa­ches Sau­gen und Ab­stau­ben reicht al­so voll­kom­men aus. Es spielt kei­ne Rol­le, ob die Fens­ter­schei­ben über die ge­sam­te Miet­zeit kein ein­zi­ges Mal ge­putzt wur­den. Nur Herd und Toi­let­te müs­sen hy­gie­nisch rein an den Ver­mie­ter über­ge­ben wer­den.

Hin­weis:
Auch Räu­me au­ßer­halb der Woh­nung wie z. B. ein Kel­ler­ab­teil oder ein Spei­cher­raum müs­sen von Spinn­we­ben be­freit wer­den. Wei­te­re Re­no­vie­rungs­maß­nah­men sind in die­sen Räu­men al­ler­dings nicht not­wen­dig!

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9. Der rich­ti­ge Woh­nungs­über­ga­be­ter­min

So­fern nicht an­ders ver­ein­bart, ha­ben Mie­ter zum Da­tum des ver­trag­lich fest­ge­setz­ten Miet­be­ginns Recht auf die Woh­nungs­über­ga­be (in der Re­gel der Ers­te ei­nes Mo­nats); die Woh­nungs­rück­ga­be an den Ver­mie­ter muss nicht frü­her als am letz­ten Tag der Kün­di­gungs­frist er­fol­gen (in der Re­gel der fünf­zehn­te oder letz­te Tag ei­nes Mo­nats bei or­dent­li­cher Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges; sie­he auch § 546 BGB).

Spre­chen Sie den Ter­min früh­zei­tig mit Ih­rem Ver­mie­ter ab. Denn als Mie­ter sind Sie per Ge­setz ver­pflich­tet, ei­ne or­dent­li­che Über­ga­be in die We­ge zu lei­ten.

Ha­ben Ver­mie­ter oder Mie­ter ei­ne ver­spä­te­te Über­ga­be bzw. Rück­ga­be zu ver­schul­den, hat die je­weils an­de­re Par­tei Recht auf Scha­dens­er­satz. Mie­ter kön­nen so­gar, so­fern Sie nicht recht­zei­tig ein­zie­hen kön­nen, den kürz­lich ge­schlos­se­nen Miet­ver­trag au­ßer­or­dent­lich frist­los kün­di­gen und even­tu­el­le Kos­ten für die Zwi­schen­la­ge­rung von Mö­beln ein­for­dern.

Auch wenn der ver­trag­lich fest­ge­setz­te Woh­nungs­über­ga­be­ter­min auf ei­nen Sams­tag, Sonn­tag oder Fei­er­tag fällt, muss – falls ge­wünscht – die Woh­nung frist­ge­recht zur Ver­fü­gung ge­stellt wer­den (Ur­teil LG Ber­lin aus dem Jahr 2010).

Die Woh­nungs­über­ga­be soll­te so­wohl beim Ein- als auch beim Aus­zug nach Mög­lich­keit tags­über in lee­ren Räu­men statt­fin­den, so­dass even­tu­el­le Män­gel und Schä­den bes­ser zu er­ken­nen sind.

Un­ser Tipp:
Falls mög­lich, le­gen Sie den Um­zug und die Woh­nungs­über­ga­be nicht auf ei­nen Tag. So kom­men Sie nicht in Stress und kön­nen sich bei der Be­ge­hung der Räu­me aus­rei­chend Zeit las­sen.

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10. Schlüs­sel­über­ga­be

Al­le Schlüs­sel, die der Ver­mie­ter beim Ein­zug zur Ver­fü­gung ge­stellt hat, müs­sen beim Aus­zug durch den Mie­ter wie­der zu­rück­ge­ge­ben wer­den – die An­zahl ist in der Re­gel im Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll ver­merkt. Feh­len Schlüs­sel, muss der Mie­ter nach­wei­sen, dass sich nie­mand Zu­griff zur Woh­nung ver­schaf­fen kann.

Kann er dies nicht, muss er schlimms­ten­falls für den Aus­tausch der gan­zen Schließ­an­la­ge auf­kom­men. Des­we­gen soll­ten Sie auch bei Aus­zug die ge­naue An­zahl der ab­ge­ge­be­nen Schlüs­sel pro­to­kol­lie­ren, da­mit Sie im Nach­hin­ein nicht für den Ver­lust ei­nes Schlüs­sels zur Re­chen­schaft ge­zo­gen wer­den kön­nen. Aus die­sem Grund ra­ten wir auch von ei­ner Schlüs­sel­über­ga­be per Post ent­schie­den ab.
Spre­chen Sie so früh wie mög­lich mit Ih­rem Ver­mie­ter ab, wann die Schlüs­sel­über­ga­be statt­fin­den soll. Spä­tes­tens zum Mie­ten­de hän­di­gen Sie al­le Schlüs­sel aus.

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11. Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on

Wenn kei­ne Män­gel im Zu­ge des Über­ga­be­ter­mins fest­ge­stellt wur­den und auch kei­ne Aus­bes­se­run­gen auf Ih­re Kos­ten sei­tens des Ver­mie­ters nach Ih­rem Aus­zug not­wen­dig sind, ist Ihr Ver­mie­ter da­zu ver­pflich­tet, Ih­nen die Miet­kau­ti­on bin­nen sechs Mo­na­ten zu­rück­zu­zah­len.

Steht die Ab­rech­nung der Be­triebs­kos­ten noch aus, ist Ihr Ver­mie­ter al­ler­dings be­rech­tigt, ei­nen Teil der Miet­kau­ti­on auch für ei­nen län­ge­ren Zeit­raum als sechs Mo­na­te ein­zu­be­hal­ten. Nach der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung je­doch muss die Kau­ti­on mit der even­tu­el­len Nach­zah­lung ver­rech­net oder voll­stän­dig an Sie zu­rück­ge­zahlt wer­den.

Un­ser Tipp:
Um im Fal­le ei­nes Strei­tes mit Ih­rem Ver­mie­ter im Zu­ge der Über­ga­be gut ab­ge­si­chert zu sein, emp­feh­len wir ei­ne Mit­glied­schaft im In­ter­es­sen­ver­band Mie­ter­schutz e. V. Dort kön­nen Sie sich als Wohn­raum­mie­ter au­ßer­ge­richt­lich in al­len miet­recht­li­chen An­ge­le­gen­hei­ten ver­tre­ten las­sen.

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In­fos zur Woh­nungs­über­ga­be auf ei­nen Blick:

• Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll bei Ein- und Aus­zug schafft ei­ne recht­li­che Ab­si­che­rung
• nor­ma­le Ab­nut­zung der Räu­me muss nicht aus­ge­bes­sert wer­den
• nach­träg­lich fest­ge­stell­te Män­gel sind meist nicht mehr re­kla­mier­bar
• Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nur bei gül­ti­ger Klau­sel im Miet­ver­trag not­wen­dig
• Ein­bau­ten des Mie­ters müs­sen auf Wunsch zu­rück­ge­baut wer­den
• Vor­ab­nah­me bei Aus­zug ver­hin­dert Un­klar­hei­ten
• be­sen­rei­ne Über­ga­be der Miet­sa­che aus­rei­chend
• frist­ge­rech­te Woh­nungs­über­ga­be ist sehr wich­tig
• Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on in­ner­halb von 6 Mo­na­ten

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