Klein­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag

Kleinreparaturen im MietvertragKlein­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag sor­gen oft­mals für Ver­wir­rung. Un­klar ist häu­fig, wer den de­fek­ten Was­ser­hahn oder die ka­put­te Klo­schüs­seln letzt­end­lich zah­len muss. Wir brin­gen Licht ins Dunk­le und er­klä­ren, wel­che Maß­nah­men zur In­stand­set­zung im Miet­recht als Klein­re­pa­ra­tu­ren gel­ten, wie hoch die Kos­ten für Mie­ter ma­xi­mal aus­fal­len dür­fen und wel­che Fol­gen ei­ne gül­ti­ge und un­gül­ti­ge Klein­re­pa­ra­tur­klau­sel nach sich zieht.

Schnell­na­vi­ga­ti­on

Klau­sel be­stimmt Be­tei­li­gung an Kos­ten

Re­pa­ra­tu­ren an Ge­gen­stän­den mit Mie­ter­zu­griff

Nur Kos­ten in ver­tret­ba­rer Hö­he

Ver­mie­ter zahlt bei un­gül­ti­ger Klau­sel

Im Zwei­fel Mie­ter­schutz­bund kon­tak­tie­ren

Um­zugs­hel­fer von JOB­RUF

Klau­sel be­tei­ligt Mie­ter an Re­pa­ra­tur­kos­ten

Laut BGB § 535 hat der Ver­mie­ter „die Miet­sa­che dem Mie­ter in ei­nem zum ver­trags­ge­mä­ßen Ge­brauch ge­eig­ne­ten Zu­stand zu über­las­sen und sie wäh­rend der Miet­zeit in die­sem Zu­stand zu er­hal­ten.“ Be­deu­tet, dass Ver­mie­ter die Ne­ben­kos­ten für die Be­he­bung klei­ne­rer und grö­ße­rer Män­gel am Haus bzw. der Woh­nung wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses per Ge­setz al­lei­ne tra­gen müs­sen – es sei denn, der Scha­den ist wil­lent­lich oder grob fahr­läs­sig durch den Mie­ter oder ei­ne Per­son, die des­sen di­rek­tem Um­feld zu­ge­ord­net wer­den kann, ent­stan­den.

Al­ler­dings kön­nen Ver­mie­ter best. Kos­ten für Klein­re­pa­ra­tu­ren auf Mie­ter ab­wäl­zen. Dies ist mög­lich durch die Auf­nah­me der sog. Klein­re­pa­ra­tur­klau­sel im Miet­ver­trag. Ein kor­rek­ter Pas­sus ver­pflich­tet Mie­ter da­zu, Auf­wen­dun­gen für die In­stand­hal­tung der Miet­sa­che bis zu ei­ner ge­wis­sen Hö­he selbst zu zah­len.

Hin­weis:
Mie­ter müs­sen Re­pa­ra­tu­ren nie ver­an­las­sen. Auch bei gül­ti­ger Klau­sel im Miet­ver­trag sind Ver­mie­ter für die Be­auf­tra­gung der Hand­wer­ker ver­ant­wort­lich, Mie­ter le­dig­lich für die Zah­lung der Rech­nung. Ge­nau­so we­nig kön­nen Ver­mie­ter ver­lan­gen, dass die In­stand­set­zung in Ei­gen­re­gie durch­ge­führt wird.

Klein­re­pa­ra­tu­ren an Ge­gen­stän­den mit Mie­ter­zu­griff

Klein­re­pa­ra­tu­ren be­zie­hen sich lt. Miet­recht im­mer nur auf Ge­gen­stän­de, auf die Mie­ter di­rek­ten Zu­griff ha­ben. Das be­deu­tet, dass u. a. klei­ne­re Re­pa­ra­tu­ren an ei­nem ka­put­ten Was­ser­hahn in Bad und Kü­che, der Toi­let­te, Licht­schal­tern, Tür­klin­ken, Fens­ter­grif­fen und Reg­lern an der Hei­zung in die­se Ka­te­go­rie fal­len.Kleinreparaturen laut Mietrecht

Nicht da­zu zählt da­ge­gen die In­stand­hal­tung von Strom-, Gas und Was­ser­lei­tun­gen, Si­li­kon­fu­gen, Fens­ter- und Tür­dich­tun­gen so­wie der Gasther­me. Al­ler­dings sind Kos­ten für die War­tung des Ag­gre­gats – so­fern im Miet­ver­trag ver­merkt – Mie­ter­sa­che. Hier sind ge­son­der­te Klau­seln (sog. War­tungs­klau­seln) auch oh­ne die An­ga­be von Kos­ten­ober­gren­zen zu­läs­sig.

Mie­ter trägt nur Kos­ten in ver­tret­ba­rer Hö­he

Da­mit Mie­ter nicht mit fi­nan­zi­el­len Be­las­tun­gen in un­ver­hält­nis­mä­ßi­ger Hö­he kon­fron­tiert wer­den, sind für Klein­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag nur Klau­seln mit ei­nem klar de­fi­nier­ten Höchst­be­trag zu­läs­sig; die Selbst­be­tei­li­gung sei­tens des Mie­ters muss zum ei­nen für ei­ne ein­zel­ne Re­pa­ra­tur und zum an­de­ren die Ge­samt­auf­wen­dun­gen für meh­re­re In­stand­hal­tungs­maß­nah­men in­ner­halb ei­nes Jah­res ge­de­ckelt sein.

Das Pro­blem: Ei­ne ge­naue Höchst­gren­ze ist nicht im Miet­recht für Klein­re­pa­ra­tu­ren ver­an­kert. Trotz­dem kann man sich auf Grund­la­ge frü­he­rer Recht­spre­chung an fol­gen­den Richt­wer­ten ori­en­tie­ren:

An­ga­be Richt­wer­te
Höchst­be­trag für ei­ne Re­pa­ra­tur 75 - 120 Eu­ro
Höchst­be­trag für al­le Klein­re­pa­ra­tu­ren in­ner­halb ei­nes Jah­res 6 - 10 Pro­zent der Jah­res­kalt­mie­te (oh­ne Heiz­kos­ten und sonst. Ne­ben­kos­ten)

Wich­tig:
Über­stei­gen die Kos­ten ei­ner ein­zel­nen Re­pa­ra­tur die im Miet­ver­trag an­ge­ge­be­nen Höchst­wer­te, müs­sen Mie­ter nicht et­wa die Dif­fe­renz zah­len, son­dern der Ver­mie­ter trägt die In­stand­set­zung kom­plett. Bei ei­ner Klein­re­pa­ra­tur­klau­sel im Miet­ver­trag, die den Mie­ter mit max. 100 Eu­ro an In­stand­set­zungs­maß­nah­men be­tei­ligt, be­deu­tet dies, dass die 120 Eu­ro teu­re Re­pa­ra­tur ei­nes Was­ser­hahns der Ver­mie­ter kom­plett über­nimmt, wäh­rend ei­ne 80 Eu­ro teu­re In­stand­hal­tung vom Mie­ter ge­zahlt wird.

Un­gül­ti­ge Klein­re­pa­ra­tur­klau­sel? Ver­mie­ter zahlt!

Vermieter zahlt bei ungültiger KleinreparaturklauselEi­ne wirk­sa­me Klein­re­pa­ra­tur­klau­sel darf lt. Miet­recht kei­ne An­ga­ben ent­hal­ten, die den ge­nann­ten Vor­aus­set­zun­gen wi­der­spre­chen. Weist die Klau­sel auch nur ei­ne un­wirk­sa­me Be­din­gung auf, ist die Re­ge­lung – ge­nau­so wie bei Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag – un­wirk­sam. Die Fol­ge ist, dass der Ver­mie­ter die Kos­ten für Klein­re­pa­ra­tu­ren voll­stän­dig sel­ber tra­gen muss.

Un­wirk­sa­me Klau­seln be­inhal­ten z. B.:

  • In­stand­hal­tungs­maß­nah­men grö­ße­ren Aus­ma­ßes
  • Re­pa­ra­tu­ren an Ge­gen­stän­de oh­ne Mie­ter­zu­griff: Was­ser­lei­tun­gen, Strom­lei­tun­gen, Rol­la­den­käs­ten oder Heiz­ther­men (War­tung aus­ge­schlos­sen!)
  • Ei­ne un­ver­hält­nis­mä­ßig ho­he Ei­gen­be­tei­li­gung an Re­pa­ra­tu­ren pro Jahr: z. B. 20 Pro­zent der Jah­res­kalt­mie­te
  • Ei­ne un­ver­hält­nis­mä­ßig ho­he Ei­gen­be­tei­li­gung an Ein­zel­re­pa­ra­tu­ren: z. B. 300 Eu­ro pro Re­pa­ra­tur
  • In­stand­set­zungs­maß­nah­men sol­len vom Mie­ter in Auf­trag ge­ge­ben wer­den

Ei­ne gül­ti­ge Klein­re­pa­ra­tur­klau­sel ent­hält da­ge­gen die an­ge­spro­che­nen Maß­nah­men inkl. an­ge­mes­se­ner Höchst­be­trä­ge. Hier ein Bei­spiel für die For­mu­lie­rung ei­ner kor­rek­ten Klau­sel:

Bei­spiel:
Der Mie­ter trägt die Kos­ten für Klein­re­pa­ra­tu­ren an Ge­gen­stän­den, die dem häu­fi­gen und un­mit­tel­ba­ren Zu­griff des Mie­ters aus­ge­setzt sind. Da­zu zäh­len die sich in der Woh­nung be­find­li­chen In­stal­la­ti­ons­ge­gen­stän­den für Elek­tri­zi­tät, Was­ser und Gas, die Hei­zun­gen so­wie Fens­ter- und Tür­ver­schlüs­se. Pro Ein­zel­re­pa­ra­tur dür­fen die Kos­ten max. 90,00 Eu­ro zzgl. MwSt be­tra­gen. Soll­ten im Lau­fe ei­nes Miet­jah­res meh­re­re Klein­re­pa­ra­tu­ren nö­tig sein, trägt der Mie­ter ma­xi­mal Auf­wen­dun­gen in Hö­he von 6 Pro­zent der Jah­res-Net­to-Kalt­mie­te.

Im Zwei­fel Mie­ter­schutz­bund kon­tak­tie­ren

Vor al­lem auf­grund der nicht ein­deu­tig fest­ge­leg­ten Ober­gren­ze für Klein­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag ist häu­fig nicht ein­deu­tig zu er­ken­nen, ob ei­ne Klau­sel wirk­sam ist oder nicht. Soll­te es Un­klar­hei­ten oder so­gar schon ei­nen Kon­flikt mit Ih­rem Ver­mie­ter ge­ben, bie­tet es sich an, den ent­spre­chen­den Pas­sus vom Mie­ter­schutz­bund prü­fen zu las­sen. Oft kann so re­la­tiv un­bü­ro­kra­tisch Ab­hil­fe ge­schafft wer­den, oh­ne di­rekt ei­nen An­walt ein­zu­schal­ten.

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Klein­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag zu­sam­men­ge­fasst:

  • Klau­sel im Miet­ver­trag be­tei­ligt Mie­ter an Klein­re­pa­ra­tu­ren
  • Re­pa­ra­tu­ren an Ge­gen­stän­den mit di­rek­tem Mie­ter­zu­griff
  • Kos­ten für ein­zel­ne Re­pa­ra­tu­ren und Ge­samt­kos­ten in­ner­halb ei­nes Jah­res dür­fen nicht un­ver­hält­nis­mä­ßig hoch sein
  • Bei un­gül­ti­ger Klau­sel zah­len Ver­mie­ter kom­plett

 

Bild­quel­len (v.o.n.u.):
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