Kleinreparaturen im Mietvertrag
Kleinreparaturen im Mietvertrag sorgen oftmals für Verwirrung. Unklar ist häufig, wer den defekten Wasserhahn oder die kaputte Kloschüsseln letztendlich zahlen muss. Wir bringen Licht ins Dunkle und erklären, welche Maßnahmen zur Instandsetzung im Mietrecht als Kleinreparaturen gelten, wie hoch die Kosten für Mieter maximal ausfallen dürfen und welche Folgen eine gültige und ungültige Kleinreparaturklausel nach sich zieht.
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Klausel bestimmt Beteiligung an Kosten
Reparaturen an Gegenständen mit Mieterzugriff
Nur Kosten in vertretbarer Höhe
Vermieter zahlt bei ungültiger Klausel
Im Zweifel Mieterschutzbund kontaktieren
Klausel beteiligt Mieter an Reparaturkosten
Laut BGB § 535 hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Bedeutet, dass Vermieter die Nebenkosten für die Behebung kleinerer und größerer Mängel am Haus bzw. der Wohnung während des Mietverhältnisses per Gesetz alleine tragen müssen – es sei denn, der Schaden ist willentlich oder grob fahrlässig durch den Mieter oder eine Person, die dessen direktem Umfeld zugeordnet werden kann, entstanden.
Allerdings können Vermieter best. Kosten für Kleinreparaturen auf Mieter abwälzen. Dies ist möglich durch die Aufnahme der sog. Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Ein korrekter Passus verpflichtet Mieter dazu, Aufwendungen für die Instandhaltung der Mietsache bis zu einer gewissen Höhe selbst zu zahlen.
Hinweis:
Mieter müssen Reparaturen nie veranlassen. Auch bei gültiger Klausel im Mietvertrag sind Vermieter für die Beauftragung der Handwerker verantwortlich, Mieter lediglich für die Zahlung der Rechnung. Genauso wenig können Vermieter verlangen, dass die Instandsetzung in Eigenregie durchgeführt wird.
Kleinreparaturen an Gegenständen mit Mieterzugriff
Kleinreparaturen beziehen sich lt. Mietrecht immer nur auf Gegenstände, auf die Mieter direkten Zugriff haben. Das bedeutet, dass u. a. kleinere Reparaturen an einem kaputten Wasserhahn in Bad und Küche, der Toilette, Lichtschaltern, Türklinken, Fenstergriffen und Reglern an der Heizung in diese Kategorie fallen.
Nicht dazu zählt dagegen die Instandhaltung von Strom-, Gas und Wasserleitungen, Silikonfugen, Fenster- und Türdichtungen sowie der Gastherme. Allerdings sind Kosten für die Wartung des Aggregats – sofern im Mietvertrag vermerkt – Mietersache. Hier sind gesonderte Klauseln (sog. Wartungsklauseln) auch ohne die Angabe von Kostenobergrenzen zulässig.
Mieter trägt nur Kosten in vertretbarer Höhe
Damit Mieter nicht mit finanziellen Belastungen in unverhältnismäßiger Höhe konfrontiert werden, sind für Kleinreparaturen im Mietvertrag nur Klauseln mit einem klar definierten Höchstbetrag zulässig; die Selbstbeteiligung seitens des Mieters muss zum einen für eine einzelne Reparatur und zum anderen die Gesamtaufwendungen für mehrere Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb eines Jahres gedeckelt sein.
Das Problem: Eine genaue Höchstgrenze ist nicht im Mietrecht für Kleinreparaturen verankert. Trotzdem kann man sich auf Grundlage früherer Rechtsprechung an folgenden Richtwerten orientieren:
| Angabe | Richtwerte |
| Höchstbetrag für eine Reparatur | 75 - 120 Euro |
| Höchstbetrag für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres | 6 - 10 Prozent der Jahreskaltmiete (ohne Heizkosten und sonst. Nebenkosten) |
Wichtig:
Übersteigen die Kosten einer einzelnen Reparatur die im Mietvertrag angegebenen Höchstwerte, müssen Mieter nicht etwa die Differenz zahlen, sondern der Vermieter trägt die Instandsetzung komplett. Bei einer Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, die den Mieter mit max. 100 Euro an Instandsetzungsmaßnahmen beteiligt, bedeutet dies, dass die 120 Euro teure Reparatur eines Wasserhahns der Vermieter komplett übernimmt, während eine 80 Euro teure Instandhaltung vom Mieter gezahlt wird.
Ungültige Kleinreparaturklausel? Vermieter zahlt!
Eine wirksame Kleinreparaturklausel darf lt. Mietrecht keine Angaben enthalten, die den genannten Voraussetzungen widersprechen. Weist die Klausel auch nur eine unwirksame Bedingung auf, ist die Regelung – genauso wie bei Schönheitsreparaturen im Mietvertrag – unwirksam. Die Folge ist, dass der Vermieter die Kosten für Kleinreparaturen vollständig selber tragen muss.
Unwirksame Klauseln beinhalten z. B.:
- Instandhaltungsmaßnahmen größeren Ausmaßes
- Reparaturen an Gegenstände ohne Mieterzugriff: Wasserleitungen, Stromleitungen, Rolladenkästen oder Heizthermen (Wartung ausgeschlossen!)
- Eine unverhältnismäßig hohe Eigenbeteiligung an Reparaturen pro Jahr: z. B. 20 Prozent der Jahreskaltmiete
- Eine unverhältnismäßig hohe Eigenbeteiligung an Einzelreparaturen: z. B. 300 Euro pro Reparatur
- Instandsetzungsmaßnahmen sollen vom Mieter in Auftrag gegeben werden
Eine gültige Kleinreparaturklausel enthält dagegen die angesprochenen Maßnahmen inkl. angemessener Höchstbeträge. Hier ein Beispiel für die Formulierung einer korrekten Klausel:
Beispiel:
Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dazu zählen die sich in der Wohnung befindlichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, die Heizungen sowie Fenster- und Türverschlüsse. Pro Einzelreparatur dürfen die Kosten max. 90,00 Euro zzgl. MwSt betragen. Sollten im Laufe eines Mietjahres mehrere Kleinreparaturen nötig sein, trägt der Mieter maximal Aufwendungen in Höhe von 6 Prozent der Jahres-Netto-Kaltmiete.
Im Zweifel Mieterschutzbund kontaktieren
Vor allem aufgrund der nicht eindeutig festgelegten Obergrenze für Kleinreparaturen im Mietvertrag ist häufig nicht eindeutig zu erkennen, ob eine Klausel wirksam ist oder nicht. Sollte es Unklarheiten oder sogar schon einen Konflikt mit Ihrem Vermieter geben, bietet es sich an, den entsprechenden Passus vom Mieterschutzbund prüfen zu lassen. Oft kann so relativ unbürokratisch Abhilfe geschafft werden, ohne direkt einen Anwalt einzuschalten.
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Kleinreparaturen im Mietvertrag zusammengefasst:
- Klausel im Mietvertrag beteiligt Mieter an Kleinreparaturen
- Reparaturen an Gegenständen mit direktem Mieterzugriff
- Kosten für einzelne Reparaturen und Gesamtkosten innerhalb eines Jahres dürfen nicht unverhältnismäßig hoch sein
- Bei ungültiger Klausel zahlen Vermieter komplett
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