Schönheitsreparaturen im Mietvertrag Das sagt das Mietrecht zur Renovierung

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag§ 535 Abs. 1 BGB verpflichtet Vermieter dazu, den Wohnraum während der Mietdauer in geeignetem Zustand zu erhalten. Allerdings kann durch die Aufnahme einer zulässigen Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag die Renovierung bei Auszug auf den Mieter übertragen werden. Was viele nicht wissen: Viele gängige Klauseln sind ungültig, da sie Bewohner offensichtlich benachteiligen. Wir erklären, welche Arbeiten lt. Mietrecht Schönheitsreparaturen sind, beschreiben die Auswirkungen unwirksamer Klauseln und zeigen, woran Sie eine derartige Abmachung erkennen.

Streichen und tapezieren sind Schönheitsreparaturen

Eigentlich ist der Begriff der Schönheitsreparaturen nur bedingt aussagekräftig. Denn hierbei handelt es sich nicht wirklich um Instandsetzungs-, sondern um Renovierungsmaßnahmen, die das Aussehen des vermieteten Raumes verbessern bzw. bei Auszug wieder in den Ursprungszustand zurückversetzen.

Schönheitsreparaturen sind Arbeiten, die die durch Abnutzung bei normalem Wohnen im Laufe der Zeit anfallen und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips durchgeführt werden können. Folgende, in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV genannten Tätigkeiten, können lt. Mietrecht – vorausgesetzt, eine entsprechender Renovierungsklausel im Mietvertrag ist vorhanden – bei Auszug auf den/die Bewohner übertragen werden:

  • TapezierenStreichen und Kalken der Wände und Decken der Wohnung
  • Streichen von Fußböden, Heizkörpern inkl. der Heizungsrohre, Innenseiten der Fenster und Außentüren sowie Innentüren komplett
  • Entfernen von Dübeln und Vergipsen von Dübellöchern in den Wänden

Hinweis:
Nicht zu den Schönheitsreparaturen, auch wenn im Mietvertrag aufgeführt, gehören dagegen u. A. das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, Außenanstriche von Fenstern und Türen, der Austausch eines Teppichbodens und der Anstrich von Fußleisten.

Unwirksame Renovierungsklausel? Renovierungspflicht entfällt komplett

Analog zu Kleinreparaturen im Mietvertrag gilt: Enthält der Kontrakt eine oder mehrere ungültige Schönheitsreparaturklauseln, bedeutet dies, dass der Vermieter für die Durchführung der Renovierung alleine verantwortlich ist – Mieter sind von jeglicher Renovierungspflicht befreit.

Wird erst nach der Durchführung der Schönheitsreparaturen offensichtlich, dass der Mietvertrag unwirksame Abmachungen enthält, besteht die Möglichkeit, sich die Materialkosten und die Arbeitszeit vom Vermieter erstatten zu lassen. Das Gleiche gilt lt. Mietrecht, wenn mit Renovierung bei Auszug einen Handwerkerbetrieb beauftragt wurde. Zu beachten ist allerdings, dass jegliche Ansprüche gegenüber Vermietern bereits nach sechs Monaten verjähren.Schönheitsreparaturen laut Mietrecht

Hier einige Beispiele für gängige unwirksame Schönheitsreparaturklauseln:

Nr. 1: Starre Fristenklauseln

Fristenklauseln (z. B. Renovierung der Wohnung nach der Mietdauer von drei Jahren) sind nicht per se ungültig. Nur wenn die Abmachung sog. starre Fristen enthält (meist erkennbar an Begriffen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „innerhalb“), kann davon ausgegangen werden, dass es sich um eine unwirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag handelt. Dies hat den Grund, dass starre Fristen den tatsächlichen Zustand der Wohnung außer Acht lassen – und Mieter, die einen sorgfältigen Umgang mit dem Wohnraum pflegen, somit ungerechtfertigt benachteiligen.

Klauseln sind dagegen überwiegend rechtens, wenn die Formulierung Abschwächungen aufweist, wonach die Renovierung „etwa“, „in der Regel“ oder „bei entsprechender Abnutzung“ in bestimmten Zeitabständen durchgeführt werden sollte.

Als für Mieter vertretbar sieht der BGH folgende Renovierungsfristen an – Voraussetzung natürlich, dass diese nicht in Kombination mit einer „starren“ Formulierung auftreten:

  • Küche, Bäder und Duschen: alle drei Jahre
  • Wohn-, Schlafräume, Flure und Toiletten: alle fünf Jahre
  • Andere Nebenräume: alle sieben Jahre

Nr. 2: Quoten- bzw. Abgeltungsklauseln

Ebenfalls ungültig sind lt. Mietrecht zu Schönheitsreparaturen sog. Quoten- bzw. Abgeltungsklauseln. Diese verpflichten Mieter, bei Auszug vor den gängigen Renovierungsintervallen – häufig durch Fristenklauseln festgelegt – einen bestimmten Anteil der Renovierungskosten zu übernehmen, z. B. 20 % nach einer Mietdauer von einem halben oder 30 % nach einem Jahr. Das Gleiche gilt für nicht eindeutig formulierte Quotenklauseln, wie z. B. „die Kosten sind vom Mieter zeitanteilig bei Auszug zu entschädigen“.

Hinweis:
Im Gegensatz zu Fristenklauseln, die von Gerichten – auch bei ähnlicher Formulierungen – in der Vergangenheit unterschiedlich beurteilt wurden, sind Abgeltungsklauseln seit einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2015 (VIII ZR 242/13) immer unwirksam.

Nr. 3: Einschränkungen bezüglich Anstrich und Farbwahl

Einschränkungen bei der Renovierung laut MietvertragKlauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag, die fordern, dass der Bewohner die Wohnung bei Auszug in einer bestimmten Farbe streicht, sind generell unzulässig. Ein typisches Beispiel ist die Formulierung „die Wände und Decken der Mietsache sind bei Auszug komplett weiß zu streichen.“

Auch Auflagen, die es dem Mieter verbieten, während des Mietverhältnisses die Wohnung in einer Farbe seiner Wahl zu streichen oder dies nur mit ausdrücklicher Zustimmung durch den Vermieter zu tun, führen zum Wegfall der Renovierungspflicht.

Erlaubt sind dagegen Klauseln im Mietvertrag zur Renovierung, die beinhalten, dass die Wohnung bei Auszug in „dezenten“, „unauffälligen“ oder „neutralen“ Farbtönen übergeben werden muss, womit nicht unbedingt die Farbe Weiß gemeint sein muss. Dies soll verhindern, dass der Vermieter seinerseits nicht mit unverhältnismäßig hohen Kosten konfrontiert wird, um die Wohnung wieder in einen „vermietbaren“ Zustand zu bringen.

Nr. 4: Endrenovierungsklauseln

Eine generelle Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann lt. Mietrecht nicht mehr uneingeschränkt im Kontrakt festgehalten werden. Klauseln wie „beim Auszug ist die Wohnung vom Mieter zu renovieren“ gehören somit der Vergangenheit an.

Dadurch soll – ähnlich wie das bei Fristenklauseln der Fall ist – verhindert werden, dass Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung renovieren müssen, z. B. wenn der Auszug bereits kurz nach dem Einzug erfolgt.

Nr. 5: Handwerkerklauseln

Sollte die Renovierung durch einen Malerbetrieb durchgeführt werden, darf vom Mieter nicht gefordert werden, sich anteilig an den Kosten zu beteiligen, wenn der Auftragnehmer alleine vom Vermieter bestimmt wurde. Mieter können sich den Malerbetrieb selber aussuchen, für welchen die Kosten mitgetragen werden sollen.Renovierungsklauseln im Mietvertrag

Das Gleiche gilt für Klauseln, die es verbieten, in Eigenregie zu renovieren, und stattdessen Bewohner anweisen, Handwerker mit der Endrenovierung zu beauftragen. Eine typische lt. Mietrecht unwirksame Formulierung ist: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparatur xy ausführen zu lassen.“

Nr. 6: Tapetenklauseln

Zu guter Letzt sind Abmachungen unwirksam, die beinhalten, dass bei Auszug die  Tapeten entfernt werden sollen – diese Regelung beruht auf einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2006. Interessant zu wissen: Dabei spielt es im Mietrecht für die Renovierung bei Auszug keine Rolle, ob die Tapeten selber angebracht wurden oder bereits bei Einzug die Wände zierten.

Nachschauen lohnt sich immer

Sind Sie sich nicht sicher, ob Ihr Mietvertrag eine gültige Schönheitsreparaturklausel aufweist, lohnt es sich alleine schon aus finanziellen Gründen, genau zu prüfen, ob die Renovierungspflicht wirklich bei Ihnen liegt oder vielleicht doch beim Vermieter. In vielen Fällen kann auch der Mieterschutzbund Abhilfe schaffen – und Ihnen bleibt bei Streitigkeiten vorerst der Weg zum Anwalt erspart.

Umzugshelfer bei JOBRUF finden

Auf die Prüfung des Mietvertrags folgt nicht selten ein Wohnungswechsel. Benötigen Sie für den Umzug noch tatkräftige Unterstützung zum Tragen Ihres Hausrats oder Fahren des Sprinters, sind studentische Helfer eine hervorragende Alternative zu teuren Speditionen. Stellen Sie jetzt eine kostenlose Anfrage bei JOBRUF und finden Sie noch heute die passenden Kräfte aus Ihrer Nähe!
 

Jetzt kostenlose Anfrage stellen
 

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zusammengefasst:

  • Die Renovierung kann per Klausel auf den Mieter abgewälzt werden
  • Als Schönheitsreparaturen gelten: Tapezieren, Streichen (keine Außenseiten von Fenstern und Außentüren), Entfernen von Dübeln, Vergipsen von Bohrlöchern
  • Bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel entfällt die Renovierungspflicht komplett
  • Ungültige Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Starre Fristenklauseln, Quoten bzw. Abgeltungsklauseln, Einschränkungen bez. Anstrich und Farbwahl, Endrenovierungsklauseln, Handwerkerklauseln, Tapetenklauseln
  • Bei Unklarheiten hilft der Mieterschutzbund

 

Bildquellen (v.o.n.u.):
© Alexis / pixabay.com
© Basti93 / pixabay.com
© Kaboompics / pixabay.com
© Lupo / PIXELIO

JOBRUF - Studentenvermittlung © 2016 - Alle Rechte vorbehalten
JOBRUF - Studentenvermittlung bewertet mit 4,6 von 5 auf Grundlage von 2557 eKomi-Bewertungen.
Impressum | Presse | Datenschutz | AGB | Vermittlungsbedingungen
Wir verwenden Cookies, um Ihre Benutzererfahrung zu optimieren. Durch die Nutzung der Seite stimmen Sie unserer Cookie-Richtlinie zu. Ok