Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag§ 535 Abs. 1 BGB ver­pflich­tet Ver­mie­ter da­zu, den Wohn­raum wäh­rend der Miet­dau­er in ge­eig­ne­tem Zu­stand zu er­hal­ten. Al­ler­dings kann durch die Auf­nah­me ei­ner zu­läs­si­gen Klau­sel zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag die Re­no­vie­rung bei Aus­zug auf den Mie­ter über­tra­gen wer­den. Was vie­le nicht wis­sen: Vie­le gän­gi­ge Klau­seln sind un­gül­tig, da sie Be­woh­ner of­fen­sicht­lich be­nach­tei­li­gen. Wir er­klä­ren, wel­che Ar­bei­ten lt. Miet­recht Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind, be­schrei­ben die Aus­wir­kun­gen un­wirk­sa­mer Klau­seln und zei­gen, wor­an Sie ei­ne der­ar­ti­ge Ab­ma­chung er­ken­nen.

Schnell­na­vi­ga­ti­on

Was sind Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren?

Kei­ne Re­no­vie­rungs­pflicht bei un­wir­sa­men Klau­seln

Star­re Fris­ten­klau­seln (1)

Quo­ten- bzw. Ab­gel­tungs­klau­seln (2)

Ein­schrän­kun­gen bei An­strich und Farb­wahl (3)

End­re­no­vie­rungs­klau­seln (4)

Hand­wer­ker­klau­seln (5)

Ta­pe­ten­klau­seln (6)

Nach­schau­en lohnt sich

Um­zugs­hel­fer von JOB­RUF

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Strei­chen und ta­pe­zie­ren sind Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Ei­gent­lich ist der Be­griff der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nur be­dingt aus­sa­ge­kräf­tig. Denn hier­bei han­delt es sich nicht wirk­lich um In­stand­set­zungs-, son­dern um Re­no­vie­rungs­maß­nah­men, die das Aus­se­hen des ver­mie­te­ten Rau­mes ver­bes­sern bzw. bei Aus­zug wie­der in den Ur­sprungs­zu­stand zu­rück­ver­set­zen.

Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind Ar­bei­ten, die die durch Ab­nut­zung bei nor­ma­lem Woh­nen im Lau­fe der Zeit an­fal­len und in der Re­gel mit Far­be, Ta­pe­te und et­was Gips durch­ge­führt wer­den kön­nen. Fol­gen­de, in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ge­nann­ten Tä­tig­kei­ten, kön­nen lt. Miet­recht – vor­aus­ge­setzt, ei­ne ent­spre­chen­der Re­no­vie­rungs­klau­sel im Miet­ver­trag ist vor­han­den – bei Aus­zug auf den/die Be­woh­ner über­tra­gen wer­den:

  • Ta­pe­zie­renStrei­chen und Kal­ken der Wän­de und De­cken der Woh­nung
  • Strei­chen von Fuß­bö­den, Heiz­kör­pern inkl. der Hei­zungs­roh­re, In­nen­sei­ten der Fens­ter und Au­ßen­tü­ren so­wie In­nen­tü­ren kom­plett
  • Ent­fer­nen von Dü­beln und Ver­gip­sen von Dü­bel­lö­chern in den Wän­den

Hin­weis:
Nicht zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, auch wenn im Miet­ver­trag auf­ge­führt, ge­hö­ren da­ge­gen u. A. das Ab­schlei­fen und Ver­sie­geln von Par­kett­bö­den, Au­ßen­an­stri­che von Fens­tern und Tü­ren, der Aus­tausch ei­nes Tep­pich­bo­dens und der An­strich von Fuß­leis­ten.

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Un­wirk­sa­me Re­no­vie­rungs­klau­sel? Re­no­vie­rungs­pflicht ent­fällt kom­plett

Ana­log zu Klein­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag gilt: Ent­hält der Kon­trakt ei­ne oder meh­re­re un­gül­ti­ge Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln, be­deu­tet dies, dass der Ver­mie­ter für die Durch­füh­rung der Re­no­vie­rung al­lei­ne ver­ant­wort­lich ist – Mie­ter sind von jeg­li­cher Re­no­vie­rungs­pflicht be­freit.

Wird erst nach der Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren of­fen­sicht­lich, dass der Miet­ver­trag un­wirk­sa­me Ab­ma­chun­gen ent­hält, be­steht die Mög­lich­keit, sich die Ma­te­ri­al­kos­ten und die Ar­beits­zeit vom Ver­mie­ter er­stat­ten zu las­sen. Das Glei­che gilt lt. Miet­recht, wenn mit Re­no­vie­rung bei Aus­zug ei­nen Hand­wer­ker­be­trieb be­auf­tragt wur­de. Zu be­ach­ten ist al­ler­dings, dass jeg­li­che An­sprü­che ge­gen­über Ver­mie­tern be­reits nach sechs Mo­na­ten ver­jäh­ren.Schönheitsreparaturen laut Mietrecht

Hier ei­ni­ge Bei­spie­le für gän­gi­ge un­wirk­sa­me Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln:

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Nr. 1: Star­re Fris­ten­klau­seln

Fris­ten­klau­seln (z. B. Re­no­vie­rung der Woh­nung nach der Miet­dau­er von drei Jah­ren) sind nicht per se un­gül­tig. Nur wenn die Ab­ma­chung sog. star­re Fris­ten ent­hält (meist er­kenn­bar an Be­grif­fen wie „spä­tes­tens“, „min­des­tens“ oder „in­ner­halb“), kann da­von aus­ge­gan­gen wer­den, dass es sich um ei­ne un­wirk­sa­me Re­no­vie­rungs­klau­sel im Miet­ver­trag han­delt. Dies hat den Grund, dass star­re Fris­ten den tat­säch­li­chen Zu­stand der Woh­nung au­ßer Acht las­sen – und Mie­ter, die ei­nen sorg­fäl­ti­gen Um­gang mit dem Wohn­raum pfle­gen, so­mit un­ge­recht­fer­tigt be­nach­tei­li­gen.

Klau­seln sind da­ge­gen über­wie­gend rech­tens, wenn die For­mu­lie­rung Ab­schwä­chun­gen auf­weist, wo­nach die Re­no­vie­rung „et­wa“, „in der Re­gel“ oder „bei ent­spre­chen­der Ab­nut­zung“ in be­stimm­ten Zeit­ab­stän­den durch­ge­führt wer­den soll­te.

Als für Mie­ter ver­tret­bar sieht der BGH fol­gen­de Re­no­vie­rungs­fris­ten an – Vor­aus­set­zung na­tür­lich, dass die­se nicht in Kom­bi­na­ti­on mit ei­ner „star­ren“ For­mu­lie­rung auf­tre­ten:

  • Kü­che, Bä­der und Du­schen: al­le drei Jah­re
  • Wohn-, Schlaf­räu­me, Flu­re und Toi­let­ten: al­le fünf Jah­re
  • An­de­re Ne­ben­räu­me: al­le sie­ben Jah­re

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Nr. 2: Quo­ten- bzw. Ab­gel­tungs­klau­seln

Eben­falls un­gül­tig sind lt. Miet­recht zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sog. Quo­ten- bzw. Ab­gel­tungs­klau­seln. Die­se ver­pflich­ten Mie­ter, bei Aus­zug vor den gän­gi­gen Re­no­vie­rungs­in­ter­val­len – häu­fig durch Fris­ten­klau­seln fest­ge­legt – ei­nen be­stimm­ten An­teil der Re­no­vie­rungs­kos­ten zu über­neh­men, z. B. 20 % nach ei­ner Miet­dau­er von ei­nem hal­ben oder 30 % nach ei­nem Jahr. Das Glei­che gilt für nicht ein­deu­tig for­mu­lier­te Quo­ten­klau­seln, wie z. B. „die Kos­ten sind vom Mie­ter zeit­an­tei­lig bei Aus­zug zu ent­schä­di­gen“.

Hin­weis:
Im Ge­gen­satz zu Fris­ten­klau­seln, die von Ge­rich­ten – auch bei ähn­li­cher For­mu­lie­run­gen – in der Ver­gan­gen­heit un­ter­schied­lich be­ur­teilt wur­den, sind Ab­gel­tungs­klau­seln seit ei­nem BGH-Ur­teil aus dem Jahr 2015 (VIII ZR 242/13) im­mer un­wirk­sam.

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Nr. 3: Ein­schrän­kun­gen be­züg­lich An­strich und Farb­wahl

Einschränkungen bei der Renovierung laut MietvertragKlau­seln zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag, die for­dern, dass der Be­woh­ner die Woh­nung bei Aus­zug in ei­ner be­stimm­ten Far­be streicht, sind ge­ne­rell un­zu­läs­sig. Ein ty­pi­sches Bei­spiel ist die For­mu­lie­rung „die Wän­de und De­cken der Miet­sa­che sind bei Aus­zug kom­plett weiß zu strei­chen.“

Auch Auf­la­gen, die es dem Mie­ter ver­bie­ten, wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses die Woh­nung in ei­ner Far­be sei­ner Wahl zu strei­chen oder dies nur mit aus­drück­li­cher Zu­stim­mung durch den Ver­mie­ter zu tun, füh­ren zum Weg­fall der Re­no­vie­rungs­pflicht.

Er­laubt sind da­ge­gen Klau­seln im Miet­ver­trag zur Re­no­vie­rung, die be­inhal­ten, dass die Woh­nung bei Aus­zug in „de­zen­ten“, „un­auf­fäl­li­gen“ oder „neu­tra­len“ Farb­tö­nen über­ge­ben wer­den muss, wo­mit nicht un­be­dingt die Far­be Weiß ge­meint sein muss. Dies soll ver­hin­dern, dass der Ver­mie­ter sei­ner­seits nicht mit un­ver­hält­nis­mä­ßig ho­hen Kos­ten kon­fron­tiert wird, um die Woh­nung wie­der in ei­nen „ver­miet­ba­ren“ Zu­stand zu brin­gen.

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Nr. 4: End­re­no­vie­rungs­klau­seln

Ei­ne ge­ne­rel­le Pflicht zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren kann lt. Miet­recht nicht mehr un­ein­ge­schränkt im Kon­trakt fest­ge­hal­ten wer­den. Klau­seln wie „beim Aus­zug ist die Woh­nung vom Mie­ter zu re­no­vie­ren“ ge­hö­ren so­mit der Ver­gan­gen­heit an.

Da­durch soll – ähn­lich wie das bei Fris­ten­klau­seln der Fall ist – ver­hin­dert wer­den, dass Mie­ter un­ab­hän­gig vom tat­säch­li­chen Zu­stand der Woh­nung re­no­vie­ren müs­sen, z. B. wenn der Aus­zug be­reits kurz nach dem Ein­zug er­folgt.

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Nr. 5: Hand­wer­ker­klau­seln

Soll­te die Re­no­vie­rung durch ei­nen Ma­ler­be­trieb durch­ge­führt wer­den, darf vom Mie­ter nicht ge­for­dert wer­den, sich an­tei­lig an den Kos­ten zu be­tei­li­gen, wenn der Auf­trag­neh­mer al­lei­ne vom Ver­mie­ter be­stimmt wur­de. Mie­ter kön­nen sich den Ma­ler­be­trieb sel­ber aus­su­chen, für wel­chen die Kos­ten mit­ge­tra­gen wer­den sol­len.Renovierungsklauseln im Mietvertrag

Das Glei­che gilt für Klau­seln, die es ver­bie­ten, in Ei­gen­re­gie zu re­no­vie­ren, und statt­des­sen Be­woh­ner an­wei­sen, Hand­wer­ker mit der End­re­no­vie­rung zu be­auf­tra­gen. Ei­ne ty­pi­sche lt. Miet­recht un­wirk­sa­me For­mu­lie­rung ist: „Der Mie­ter ist ver­pflich­tet, Schön­heits­re­pa­ra­tur xy aus­füh­ren zu las­sen.“

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Nr. 6: Ta­pe­ten­klau­seln

Zu gu­ter Letzt sind Ab­ma­chun­gen un­wirk­sam, die be­inhal­ten, dass bei Aus­zug die  Ta­pe­ten ent­fernt wer­den sol­len – die­se Re­ge­lung be­ruht auf ei­nem BGH-Ur­teil aus dem Jahr 2006. In­ter­es­sant zu wis­sen: Da­bei spielt es im Miet­recht für die Re­no­vie­rung bei Aus­zug kei­ne Rol­le, ob die Ta­pe­ten sel­ber an­ge­bracht wur­den oder be­reits bei Ein­zug die Wän­de zier­ten.

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Nach­schau­en lohnt sich im­mer

Sind Sie sich nicht si­cher, ob Ihr Miet­ver­trag ei­ne gül­ti­ge Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel auf­weist, lohnt es sich al­lei­ne schon aus fi­nan­zi­el­len Grün­den, ge­nau zu prü­fen, ob die Re­no­vie­rungs­pflicht wirk­lich bei Ih­nen liegt oder viel­leicht doch beim Ver­mie­ter. In vie­len Fäl­len kann auch der Mie­ter­schutz­bund Ab­hil­fe schaf­fen – und Ih­nen bleibt bei Strei­tig­kei­ten vor­erst der Weg zum An­walt er­spart.

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Um­zugs­hel­fer bei JOB­RUF fin­den

Auf die Prü­fung des Miet­ver­trags folgt nicht sel­ten ein Woh­nungs­wech­sel. Be­nö­ti­gen Sie für den Um­zug noch tat­kräf­ti­ge Un­ter­stüt­zung zum Tra­gen Ih­res Haus­rats oder Fah­ren des Sprin­ters, sind stu­den­ti­sche Hel­fer ei­ne her­vor­ra­gen­de Al­ter­na­ti­ve zu teu­ren Spe­di­tio­nen. Stel­len Sie jetzt ei­ne kos­ten­lo­se An­fra­ge bei JOB­RUF und fin­den Sie noch heu­te die pas­sen­den Kräf­te aus Ih­rer Nä­he!
 

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Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag zu­sam­men­ge­fasst:

  • Die Re­no­vie­rung kann per Klau­sel auf den Mie­ter ab­ge­wälzt wer­den
  • Als Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gel­ten: Ta­pe­zie­ren, Strei­chen (kei­ne Au­ßen­sei­ten von Fens­tern und Au­ßen­tü­ren), Ent­fer­nen von Dü­beln, Ver­gip­sen von Bohr­lö­chern
  • Bei un­wirk­sa­mer Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel ent­fällt die Re­no­vie­rungs­pflicht kom­plett
  • Un­gül­ti­ge Klau­seln zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag: Star­re Fris­ten­klau­seln, Quo­ten bzw. Ab­gel­tungs­klau­seln, Ein­schrän­kun­gen bez. An­strich und Farb­wahl, End­re­no­vie­rungs­klau­seln, Hand­wer­ker­klau­seln, Ta­pe­ten­klau­seln
  • Bei Un­klar­hei­ten hilft der Mie­ter­schutz­bund

 

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