JOBRUF-Redaktion
Aktualisiert: 23.12.2024
Nebenkosten im Mietvertrag
Eine Klausel im Mietvertrag zu Nebenkosten ist Standard. Doch wussten Sie, dass nicht alle Kosten auf Mieter umgelegt werden können und eine Abmachung im Kontrakt ganz bestimmte Anforderungen erfüllen muss? Nicht?! Das ist nicht nur ärgerlich, sondern kann Sie auch viel Geld kosten! Wir geben Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Mietvertrag und Betriebskosten!
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Nur Betriebskosten umlagefähig
Gültige Klausel muss enthalten sein
Nur angefallene Kosten dürfen veranschlagt werden
Nur Betriebskosten sind umlagefähig
Im Mietrecht wird unterschieden zwischen Nebenkosten, die auf Mieter umgelegt werden können – sog. Betriebskosten –, und solchen, die immer der Vermieter zahlen muss. Betriebskosten kennzeichnen sich dadurch, dass sie durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes inkl. der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks verursacht werden bzw. diesen sichern sollen. Zusätzlich müssen diese Kosten regelmäßig anfallen (der Zeitabstand spielt hierbei keine Rolle).
Hierzu zählen demzufolge neben der Grundsteuer auch Kosten für die Gebäudeversicherung, Wasserversorgung, Entwässerung, Gartenpflege, Beleuchtung des Treppenhauses, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr – eine komplette Aufstellung aller Betriebskosten entnehmen Sie § 2 der Betriebskostenverordnung.
Nicht umlagefähige Nebenkosten, auch wenn im Mietvertrag anders vermerkt, sind dagegen Aufwendungen zur Instandhaltung (z. B. Neuanstrich der Fassade, Deckung des Daches) und Instandsetzung (z. B. Reparatur der Heizung oder Fenster; Kleinreparaturen können dagegen bei gültiger Klausel an Mieter übertragen werden). Auch Verwaltungskosten (z. B. Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon) zählen nicht dazu, da sie nicht den bestimmungsmäßigen Gebrauch der Mietsache sicherstellen, sondern lediglich den Vermieter entlasten.
Schon gewusst?
Einige Nebenkosten können nur unter bestimmten Voraussetzungen auf Mieter abgewälzt werden. Muss einmal jährlich im November die Dachrinne gesäubert werden, weil Blätter umliegender Bäume den Abfluss verstopfen, sind die Kosten umlagefähig. Ist eine Dachrinnenreinigung dagegen nur einmalig im Anschluss an ein Unwetter nötig, ist dies nicht der Fall – hier liegt keine Regelmäßigkeit vor.
Gültige Klausel muss im Mietvertrag enthalten sein
Voraussetzung dafür, dass die Kosten auf Mieter umgelegt werden können, ist eine entsprechende Vereinbarung zu Betriebskosten im Mietvertrag (§ 556 BGB). Ohne eine Abmachung ist die Zahlung Sache des Vermieters – und der Mieter nach § 535 BGB lediglich dazu verpflichtet, „dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“
In einer wirksamen Klausel müssen entweder die umgelegten Posten klar benannt oder alternativ klar zuordenbar sein. Für Letzteres genügt ein Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung, der eine komplette Aufstellung der verschiedenen Kostenarten enthält.
Ausnahme sind sog. „Sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag als Sammelstelle für alle regelmäßigen Ausgaben, die nicht in der Betriebskostenverordnung klar definiert werden. Beispiele hierfür sind z. B. Nebenkosten für eine Sauna oder ein Schwimmbad mit Mieterzugang oder die turnusmäßige Wartung eines Blitzableiters. Sind diese Nebenkosten nicht genau im Mietvertrag aufgeführt, können sie auch nicht umgelegt werden.
Nur angefallene Kosten dürfen veranschlagt werden
Häufig sind im Mietvertrag alle Nebenkosten aufgeführt, die potenziell umlagefähig sind, oder es wird ersatzweise durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung auf sämtliche Posten hingewiesen.
Mieter müssen selbstverständlich nur die Kosten tragen, die tatsächlich auch anfallen. Wenn in der Klausel im Mietvertrag zu Betriebskosten beispielsweise die Position „Aufzug“ vermerkt ist, dürfen Vermieter nur dann für die Wartung, Bedienung und Pflege der Anlage zur Kasse bitten, wenn ein Fahrstuhl im Haus vorhanden ist.
Vermieter versuchen lediglich, durch die Integration aller theoretisch anfallenden Betriebskosten sich offenzuhalten, Kosten dieser Art im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses – beispielsweise durch den nachträglichen Einbau eines Aufzugs – umzulegen, ohne eine Änderung des Mietvertrages vornehmen zu müssen.
Vorauszahlung oder Pauschale: Zwei Möglichkeiten zur Abrechnung
Ebenfalls sollte im Mietvertrag vermerkt sein, ob die Nebenkosten über eine Pauschale oder durch eine Abschlags- bzw. Vorauszahlung abgerechnet werden.
Die Abrechnung per monatlicher Vorauszahlung ist dabei die Regel! Hierzu müssen Vermieter zusätzlich Mietern regelmäßig eine Nebenkostenabrechnung in schriftlicher Form zukommen lassen, die neben einer kompletten Aufstellung der Gesamtkosten auch den Verteilerschlüssel sowie den Abrechnungszeitraum enthält. Die Aufstellung muss innerhalb eines Jahres nach Ende der – ebenfalls maximal einjährigen – Abrechnungsperiode vorliegen. Ansonsten verlieren Vermieter jegliche Ansprüche auf Nachzahlungen und Mieter auf Rückzahlungen.
Wurde im Mietvertrag die Nebenkostenpauschale zur Abrechnung gewählt, kann der Vermieter lediglich monatlich einen festen Betrag veranschlagen, nicht die tatsächlichen Kosten. Diese Abrechnungsart ist allerdings eher die Ausnahme als die Regel.
Schon gewusst?
Ist nichts Abweichendes vereinbart, werden Betriebskosten lt. § 556a BGB nach dem individuellen Anteil der Wohnfläche am Gesamtobjekt umgelegt. Eine Ausnahme bilden die sog. „warmen Betriebskosten“ für Heizung und Warmwasser. 50 bis 70 Prozent dieser Kosten müssen Vermieter nach tatsächlichem Verbrauch abrechnen, die restliche Anteil – vorausgesetzt, es handelt sich um ein Objekt mit mehreren Wohneinheiten – wird auf die Mietparteien verteilt.
Ungültige Klauseln zu Betriebskosten im Mietvertrag
Sind Sie sich nicht sicher, ob die Klausel in Ihrem Kontrakt rechtens ist oder nicht, geben wir hier noch einige Beispiele für häufig vorkommende ungültige Klauseln zu Nebenkosten im Mietvertrag:
- Allgemeine Formulierungen wie „Der Mieter trägt alle Nebenkosten“ oder „Der Mieter trägt die üblichen Betriebskosten“
- Nebenkosten sollen auf Mieter umgelegt werden, die lt. § 2 der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten zählen
- Verlängerung der Frist zur Betriebskostenabrechnung über den Ablauf des zwölften Monats nach Ende der Abrechnungsperiode hinaus
- Verlängerung der einjährigen Abrechnungsperiode
- Nachforderungen durch den Vermieter sind auch nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist möglich
Eine unwirksame Klausel hat unterschiedliche Auswirkungen: Wurden z. B. jahrelang Nebenkosten für die Verwaltung des Objekts umgelegt, haben Mieter Anspruch auf Erstattung der Kosten. Ist dagegen weder ein Hinweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung noch eine Auflistung der Betriebskosten im Mietvertrag zu finden, können Vermieter dagegen die Aufwendungen nicht umlegen. Somit ist – wie bei Abmachungen zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag – eine unwirksame Klausel nicht gleichbedeutend mit dem Verlust aller sich daraus herleitenden Ansprüche seitens des Vermieters.
Nebenkosten im Mietvertrag zusammengefasst:
- Im Zusammenhang mit dem bestimmungsmäßigen Gebrauch des Objekts regelmäßig anfallende Betriebskosten sind umlagefähig
- Nebenkosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung können nicht auf Mieter abgewälzt werden
- Umzulegende Nebenkosten müssen entweder im Mietvertrag einzeln genannt oder per Hinweis auf die Betriebskostenverordnung klar zuordenbar sein
- Es kann zwar auf alle möglichen Betriebskosten im Mietvertrag verwiesen werden, zahlen müssen Mieter aber nur tatsächlich angefallene Aufwendungen
- Abrechnung entweder pauschal (selten!) oder per Abschlagszahlung (gängig!)
- Bei Abschlagszahlung müssen Vermieter einmal jährlich Mietern eine schriftliche Nebenkostenabrechnung zukommen lassen
- Ungültige Klauseln führen z. B. keine oder nicht umlagefähige Nebenkosten auf und verlängern die Abrechnungsperiode bzw. Frist für Nachforderungen
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