Ne­ben­kos­ten im Miet­ver­trag

Nebenkosten im MietvertragEi­ne Klau­sel im Miet­ver­trag zu Ne­ben­kos­ten ist Stan­dard. Doch wuss­ten Sie, dass nicht al­le Kos­ten auf Mie­ter um­ge­legt wer­den kön­nen und ei­ne Ab­ma­chung im Kon­trakt ganz be­stimm­te An­for­de­run­gen er­fül­len muss? Nicht?! Das ist nicht nur är­ger­lich, son­dern kann Sie auch viel Geld kos­ten! Wir ge­ben Ant­wor­ten auf die wich­tigs­ten Fra­gen zum The­ma Miet­ver­trag und Be­triebs­kos­ten!

Schnell­na­vi­ga­ti­on

Nur Be­triebs­kos­ten um­la­ge­fä­hig

Gül­ti­ge Klau­sel muss ent­hal­ten sein

Nur an­ge­fal­le­ne Kos­ten dür­fen ver­an­schlagt wer­den

Mög­lich­kei­ten zur Ab­rech­nung

Un­gül­ti­ge Klau­seln

Um­zugs­hel­fer von JOB­RUF

Zu­sam­men­fas­sung

Nur Be­triebs­kos­ten sind um­la­ge­fä­hig

Im Miet­recht wird un­ter­schie­den zwi­schen Ne­ben­kos­ten, die auf Mie­ter um­ge­legt wer­den kön­nen – sog. Be­triebs­kos­ten –, und sol­chen, die im­mer der Ver­mie­ter zah­len muss. Be­triebs­kos­ten kenn­zeich­nen sich da­durch, dass sie durch den be­stim­mungs­mä­ßi­gen Ge­brauch des Ge­bäu­des inkl. der Ne­ben­ge­bäu­de, An­la­gen, Ein­rich­tun­gen und des Grund­stücks ver­ur­sacht wer­den bzw. die­sen si­chern sol­len. Zu­sätz­lich müs­sen die­se Kos­ten re­gel­mä­ßig an­fal­len (der Zeit­ab­stand spielt hier­bei kei­ne Rol­le).

Hier­zu zäh­len dem­zu­fol­ge ne­ben der Grund­steu­er auch Kos­ten für die Ge­bäu­de­ver­si­che­rung, Was­ser­ver­sor­gung, Ent­wäs­se­rung, Gar­ten­pfle­ge, Be­leuch­tung des Trep­pen­hau­ses, Hei­zung, Stra­ßen­rei­ni­gung und Müll­ab­fuhr – ei­ne kom­plet­te Auf­stel­lung al­ler Be­triebs­kos­ten ent­neh­men Sie § 2 der Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung.

Nicht um­la­ge­fä­hi­ge Ne­ben­kos­ten, auch wenn im Miet­ver­trag an­ders ver­merkt, sind da­ge­gen Auf­wen­dun­gen zur In­stand­hal­tung (z. B. Neu­an­strich der Fas­sa­de, De­ckung des Da­ches) und In­stand­set­zung (z. B. Re­pa­ra­tur der Hei­zung oder Fens­ter; Klein­re­pa­ra­tu­ren kön­nen da­ge­gen bei gül­ti­ger Klau­sel an Mie­ter über­tra­gen wer­den). Auch Ver­wal­tungs­kos­ten (z. B. Bank­ge­büh­ren, Por­to, Zin­sen und Te­le­fon) zäh­len nicht da­zu, da sie nicht den be­stim­mungs­mä­ßi­gen Ge­brauch der Miet­sa­che si­cher­stel­len, son­dern le­dig­lich den Ver­mie­ter ent­las­ten.

Hin­weis:
Ei­ni­ge Ne­ben­kos­ten kön­nen nur un­ter be­stimm­ten Vor­aus­set­zun­gen auf Mie­ter ab­ge­wälzt wer­den. Muss ein­mal jähr­lich im No­vem­ber die Dach­rin­ne ge­säu­bert wer­den, weil Blät­ter um­lie­gen­der Bäu­me den Ab­fluss ver­stop­fen, sind die Kos­ten um­la­ge­fä­hig. Ist ei­ne Dach­rin­nen­rei­ni­gung da­ge­gen nur ein­ma­lig im An­schluss an ein Un­wet­ter nö­tig, ist dies nicht der Fall – hier liegt kei­ne Re­gel­mä­ßig­keit vor.

Gül­ti­ge Klau­sel muss im Miet­ver­trag ent­hal­ten sein

Vor­aus­set­zung da­für, dass die Kos­ten auf Mie­ter um­ge­legt wer­den kön­nen, ist ei­ne ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung zu Be­triebs­kos­ten im Miet­ver­trag (§ 556 BGB). Oh­ne ei­ne Ab­ma­chung ist die Zah­lung Sa­che des Ver­mie­ters – und der Mie­ter nach § 535 BGB le­dig­lich da­zu ver­pflich­tet, „dem Ver­mie­ter die ver­ein­bar­te Mie­te zu ent­rich­ten.“

In ei­ner wirk­sa­men Klau­sel müs­sen ent­we­der die um­ge­leg­ten Pos­ten klar be­nannt oder al­ter­na­tiv klar zu­or­den­bar sein. Für Letz­te­res ge­nügt ein Ver­weis auf § 2 der Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung, der ei­ne kom­plet­te Auf­stel­lung der ver­schie­de­nen Kos­ten­ar­ten ent­hält.

Klausel über Betriebskosten im MietvertragAus­nah­me sind sog. „Sons­ti­ge Be­triebs­kos­ten“ im Miet­ver­trag als Sam­mel­stel­le für al­le re­gel­mä­ßi­gen Aus­ga­ben, die nicht in der Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung klar de­fi­niert wer­den. Bei­spie­le hier­für sind z. B. Ne­ben­kos­ten für ei­ne Sau­na oder ein Schwimm­bad mit Mie­ter­zu­gang oder die tur­nus­mä­ßi­ge War­tung ei­nes Blitz­ab­lei­ters. Sind die­se Ne­ben­kos­ten nicht ge­nau im Miet­ver­trag auf­ge­führt, kön­nen sie auch nicht um­ge­legt wer­den.

Nur an­ge­fal­le­ne Kos­ten dür­fen ver­an­schlagt wer­den

Häu­fig sind im Miet­ver­trag al­le Ne­ben­kos­ten auf­ge­führt, die po­ten­zi­ell um­la­ge­fä­hig sind, oder es wird er­satz­wei­se durch ei­nen Ver­weis auf die Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung auf sämt­li­che Pos­ten hin­ge­wie­sen.

Mie­ter müs­sen selbst­ver­ständ­lich nur die Kos­ten tra­gen, die tat­säch­lich auch an­fal­len. Wenn in der Klau­sel im Miet­ver­trag zu Be­triebs­kos­ten bei­spiels­wei­se die Po­si­ti­on „Auf­zug“ ver­merkt ist, dür­fen Ver­mie­ter nur dann für die War­tung, Be­die­nung und Pfle­ge der An­la­ge zur Kas­se bit­ten, wenn ein Fahr­stuhl im Haus vor­han­den ist.

Ver­mie­ter ver­su­chen le­dig­lich, durch die In­te­gra­ti­on al­ler theo­re­tisch an­fal­len­den Be­triebs­kos­ten sich of­fen­zu­hal­ten, Kos­ten die­ser Art im wei­te­ren Ver­lauf des Miet­ver­hält­nis­ses – bei­spiels­wei­se durch den nach­träg­li­chen Ein­bau ei­nes Auf­zugs – um­zu­le­gen, oh­ne ei­ne Än­de­rung des Miet­ver­tra­ges vor­neh­men zu müs­sen.

Vor­aus­zah­lung oder Pau­scha­le: Zwei Mög­lich­kei­ten zur Ab­rech­nung

Eben­falls soll­te im Miet­ver­trag ver­merkt sein, ob die Ne­ben­kos­ten über ei­ne Pau­scha­le oder durch ei­ne Ab­schlags- bzw. Vor­aus­zah­lung ab­ge­rech­net wer­den.

Die Ab­rech­nung per mo­nat­li­cher Vor­aus­zah­lung ist da­bei die Re­gel! Hier­zu müs­sen Ver­mie­ter zu­sätz­lich Mie­tern re­gel­mä­ßig ei­ne Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung in schrift­li­cher Form zu­kom­men las­sen, die ne­ben ei­ner kom­plet­ten Auf­stel­lung der Ge­samt­kos­ten auch den Ver­tei­ler­schlüs­sel so­wie den Ab­rech­nungs­zeit­raum ent­hält. Die Auf­stel­lung muss in­ner­halb ei­nes Jah­res nach En­de der – eben­falls ma­xi­mal ein­jäh­ri­gen – Ab­rech­nungs­pe­ri­ode vor­lie­gen. An­sons­ten ver­lie­ren Ver­mie­ter jeg­li­che An­sprü­che auf Nach­zah­lun­gen und Mie­ter auf Rück­zah­lun­gen.

Wur­de im Miet­ver­trag die Ne­ben­kos­ten­pau­scha­le zur Ab­rech­nung ge­wählt, kann der Ver­mie­ter le­dig­lich mo­nat­lich ei­nen fes­ten Be­trag ver­an­schla­gen, nicht die tat­säch­li­chen Kos­ten. Die­se Ab­rech­nungs­art ist al­ler­dings eher die Aus­nah­me als die Re­gel.

Hin­weis:
Ist nichts Ab­wei­chen­des ver­ein­bart, wer­den Be­triebs­kos­ten lt. § 556a BGB nach dem in­di­vi­du­el­len An­teil der Wohn­flä­che am Ge­samt­ob­jekt um­ge­legt. Ei­ne Aus­nah­me bil­den die sog. „war­men Be­triebs­kos­ten“ für Hei­zung und Warm­was­ser. 50 bis 70 Pro­zent die­ser Kos­ten müs­sen Ver­mie­ter nach tat­säch­li­chem Ver­brauch ab­rech­nen, die rest­li­che An­teil – vor­aus­ge­setzt, es han­delt sich um ein Ob­jekt mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten – wird auf die Miet­par­tei­en ver­teilt.

Un­gül­ti­ge Klau­seln zu Be­triebs­kos­ten im Miet­ver­trag

Ungültige Klauseln zur NebenkostenabrechnungSind Sie sich nicht si­cher, ob die Klau­sel in Ih­rem Kon­trakt rech­tens ist oder nicht, ge­ben wir hier noch ei­ni­ge Bei­spie­le für häu­fig vor­kom­men­de un­gül­ti­ge Klau­seln zu Ne­ben­kos­ten im Miet­ver­trag:

  • All­ge­mei­ne For­mu­lie­run­gen wie „Der Mie­ter trägt al­le Ne­ben­kos­ten“ oder „Der Mie­ter trägt die üb­li­chen Be­triebs­kos­ten“
  • Ne­ben­kos­ten sol­len auf Mie­ter um­ge­legt wer­den, die lt. § 2 der Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung nicht zu den Be­triebs­kos­ten zäh­len
  • Ver­län­ge­rung der Frist zur Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung über den Ab­lauf des zwölf­ten Mo­nats nach En­de der Ab­rech­nungs­pe­ri­ode hin­aus
  • Ver­län­ge­rung der ein­jäh­ri­gen Ab­rech­nungs­pe­ri­ode
  • Nach­for­de­run­gen durch den Ver­mie­ter sind auch nach Ab­lauf der ein­jäh­ri­gen Ab­rech­nungs­frist mög­lich

Ei­ne un­wirk­sa­me Klau­sel hat un­ter­schied­li­che Aus­wir­kun­gen: Wur­den z. B. jah­re­lang Ne­ben­kos­ten für die Ver­wal­tung des Ob­jekts um­ge­legt, ha­ben Mie­ter An­spruch auf Er­stat­tung der Kos­ten. Ist da­ge­gen we­der ein Hin­weis auf § 2 der Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung noch ei­ne Auf­lis­tung der Be­triebs­kos­ten im Miet­ver­trag zu fin­den, kön­nen Ver­mie­ter da­ge­gen die Auf­wen­dun­gen nicht um­le­gen. So­mit ist – wie bei Ab­ma­chun­gen zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag – ei­ne un­wirk­sa­me Klau­sel nicht gleich­be­deu­tend mit dem Ver­lust al­ler sich dar­aus her­lei­ten­den An­sprü­che sei­tens des Ver­mie­ters.

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Bei Ih­nen steht bald ein Woh­nungs­wech­sel an und Sie sind, viel­leicht auch durch die ein­ge­hen­de Prü­fung Ih­res Miet­ver­trags, noch nicht da­zu ge­kom­men, zu­ver­läs­si­ge Hel­fer zu or­ga­ni­sie­ren? Bei JOB­RUF kön­nen Sie tat­kräf­ti­ge Un­ter­stüt­zung von Stu­den­ten fin­den, auch wenn es schnell ge­hen muss. Stel­len Sie noch heu­te ei­ne kos­ten­lo­se An­fra­ge – und über­zeu­gen Sie sich von un­se­rem Ser­vice!
 

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Ne­ben­kos­ten im Miet­ver­trag zu­sam­men­ge­fasst:

  • Im Zu­sam­men­hang mit dem be­stim­mungs­mä­ßi­gen Ge­brauch des Ob­jekts re­gel­mä­ßig an­fal­len­de Be­triebs­kos­ten sind um­la­ge­fä­hig
  • Ne­ben­kos­ten für In­stand­hal­tung, In­stand­set­zung und Ver­wal­tung kön­nen nicht auf Mie­ter ab­ge­wälzt wer­den
  • Um­zu­le­gen­de Ne­ben­kos­ten müs­sen ent­we­der im Miet­ver­trag ein­zeln ge­nannt oder per Hin­weis auf die Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung klar zu­or­den­bar sein
  • Es kann zwar auf al­le mög­li­chen Be­triebs­kos­ten im Miet­ver­trag ver­wie­sen wer­den, zah­len müs­sen Mie­ter aber nur tat­säch­lich an­ge­fal­le­ne Auf­wen­dun­gen
  • Ab­rech­nung ent­we­der pau­schal (sel­ten!) oder per Ab­schlags­zah­lung (gän­gig!)
  • Bei Ab­schlags­zah­lung müs­sen Ver­mie­ter ein­mal jähr­lich Mie­tern ei­ne schrift­li­che Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung zu­kom­men las­sen
  • Un­gül­ti­ge Klau­seln füh­ren z. B. kei­ne oder nicht um­la­ge­fä­hi­ge Ne­ben­kos­ten auf und ver­län­gern die Ab­rech­nungs­pe­ri­ode bzw. Frist für Nach­for­de­run­gen

 

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