JOBRUF-Redaktion
Aktualisiert: 18.08.2026
Die Wohnungsbesichtigung ist der Moment, in dem sich zwei Dinge gleichzeitig entscheiden: ob der Vermieter Sie als Mieter will – und ob Sie diese Wohnung wirklich wollen. In begehrten Lagen stehen bei einem Termin schnell 20 oder mehr Interessenten in derselben Wohnung. Wer vorbereitet kommt, hat einen spürbaren Vorsprung.
Diese Checkliste zeigt Ihnen, welche Unterlagen Sie mitbringen sollten, worauf Sie beim Rundgang achten müssen, welche Fragen sich lohnen – und welche Fragen der Vermieter Ihnen umgekehrt gar nicht stellen darf.
Vorbereitung: Diese Unterlagen gehören in die Mappe
Bringen Sie zur Wohnungsbesichtigung eine vollständige Bewerbermappe mit: Mieterselbstauskunft, die letzten drei Gehaltsnachweise, eine Bonitätsauskunft, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters und einen Ausweis. Wer diese Unterlagen direkt vor Ort übergeben kann, ist bei mehreren Bewerbern klar im Vorteil.
- Mieterselbstauskunft – ausgefüllt und unterschrieben, am besten zweifach ausgedruckt
- Einkommensnachweise – die letzten drei Gehaltsabrechnungen; bei Studierenden BAföG-Bescheid, Stipendienzusage oder eine Bürgschaft der Eltern
- Bonitätsauskunft – nicht älter als drei Monate
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – formlose Bestätigung des aktuellen Vermieters
- Personalausweis – zur Identitätsprüfung, eine Kopie genügt
- Zettel und Stift – für Notizen und Maße, denn im Nachhinein verschwimmen die Wohnungen
Als Studierende oder Berufseinsteiger haben Sie oft kein hohes eigenes Einkommen vorzuweisen. Eine Bürgschaftserklärung der Eltern gleicht das in der Regel aus – legen Sie diese samt Einkommensnachweis des Bürgen gleich mit in die Mappe, statt sie erst auf Nachfrage zu liefern.
Tipp:
Messen Sie vorab Ihre größten Möbel aus und notieren Sie die Maße. Bei der Besichtigung können Sie dann direkt prüfen, ob Sofa, Bett und Kleiderschrank überhaupt in die Räume passen – und ob sie durchs Treppenhaus kommen.
Wohnungsbesichtigung: Checkliste für den Rundgang
Nehmen Sie sich bewusst Zeit und laufen Sie die Wohnung systematisch ab, statt nur dem Vermieter hinterherzugehen. Öffnen Sie Fenster, schauen Sie in Ecken, drehen Sie den Wasserhahn auf. Die folgenden vier Bereiche entscheiden darüber, ob eine Wohnung im Alltag taugt.
Feuchtigkeit, Schimmel und Bausubstanz
Feuchtigkeitsschäden sind der teuerste Mangel, den Sie übersehen können. Prüfen Sie die Ecken hinter Heizkörpern, die Fensterlaibungen und die Silikonfugen im Bad. Dunkle Punkte, abblätternde Farbe oder ein muffiger Geruch bei geschlossenen Fenstern sind Warnsignale – auch dann, wenn frisch überstrichen wurde.
- Ecken hinter Heizkörpern und Schränken auf dunkle Flecken prüfen
- Fensterlaibungen und Silikonfugen im Bad kontrollieren
- Risse in Wänden und Decken suchen – feine Haarrisse sind meist harmlos, breite Risse nicht
- Nach dem Geruch gehen: Riecht es modrig, wenn die Fenster geschlossen sind?
- Frisch gestrichene Einzelstellen hinterfragen – sie überdecken häufig etwas
Entdecken Sie tatsächlich Befall, lassen Sie sich nicht mit „einmal lüften, dann ist das weg“ abspeisen. Wie hartnäckig das Problem wirklich ist und wann eine Sanierung fällig wird, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Entfernen von Schimmel.
Fenster, Heizung und Nebenkosten
Fragen Sie nach dem Baujahr der Fenster und der Heizungsanlage. Einfachverglasung und ein alter Ölkessel können die Nebenkosten so stark treiben, dass eine günstige Kaltmiete am Ende teurer ist als eine höhere Miete im sanierten Haus. Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen – bei einer Neuvermietung muss er Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ein gut sichtbarer Aushang vor Ort reicht dem Vermieter dafür bereits aus.
- Fenster öffnen und schließen: Schließen sie dicht, ziehen sie irgendwo?
- Verglasung prüfen – Einfach-, Doppel- oder Dreifachverglasung
- Heizungsart und Baujahr erfragen, Heizkörper auf Rost prüfen
- Energieausweis zeigen lassen und den Endenergiebedarf notieren
- Höhe der monatlichen Vorauszahlung und den letzten Abrechnungsbetrag erfragen
Die Nebenkostenvorauszahlung sagt wenig über die tatsächlichen Kosten aus – entscheidend ist die letzte Abrechnung. Worauf Sie dabei achten sollten, erklären wir im Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.
Strom, Internet und Anschlüsse
Ein Punkt, der bei Besichtigungen fast immer untergeht und später richtig ärgerlich wird: die technische Ausstattung. Zählen Sie die Steckdosen pro Raum, suchen Sie die Anschlussdose für Telefon und Internet und schauen Sie in den Sicherungskasten. In Altbauten sind zwei Steckdosen pro Zimmer keine Seltenheit – für ein modernes Arbeitszimmer ist das schlicht zu wenig.
Besonders wichtig ist die Frage, welche Internetgeschwindigkeit an der Adresse überhaupt ankommt. Wer im Homeoffice arbeitet oder studiert, sollte das nicht dem Zufall überlassen: Welche Anschlussarten und Bandbreiten dort verfügbar sind, lässt sich vorab in wenigen Sekunden online prüfen – zum Beispiel mit dem Verfügbarkeitscheck für DSL, VDSL und LTE. Eine Wohnung, in der nur 16 Mbit/s ankommen, ist für Videokonferenzen im Alltag kaum brauchbar.
- Steckdosen pro Raum zählen – besonders dort, wo Schreibtisch und Fernseher stehen sollen
- Telefon- und Internet-Anschlussdose suchen und ihre Lage notieren
- Verfügbare Bandbreite an der Adresse vorab online prüfen
- Sicherungskasten ansehen: moderne Automaten oder alte Schraubsicherungen?
- Bei Kabel-TV und Satellit nachfragen, ob ein Anschluss vorhanden ist
Steht die Wohnung fest, geht es an den Wechsel der Verträge. Welche Fristen dabei gelten und wie Sie eine Versorgungslücke vermeiden, steht im Ratgeber zum Ummelden von Internet und Telefon.
Lage, Lärm und Nachbarschaft
Eine Wohnung besichtigen Sie meist mittags bei Sonnenschein – also genau dann, wenn sie sich von ihrer besten Seite zeigt. Fahren Sie deshalb ein zweites Mal hin, wochentags am frühen Abend. Erst dann hören Sie die Hauptverkehrsstraße, die Kneipe im Erdgeschoss und die Nachbarn über Ihnen.
- Zu zwei verschiedenen Tageszeiten vorbeifahren
- Fenster öffnen und eine Minute lang nur zuhören
- Treppenhaus, Keller und Müllbereich ansehen – sie verraten viel über die Hausgemeinschaft
- Handyempfang in allen Räumen testen
- Wege zu Supermarkt, Haltestelle und Uni oder Arbeitsplatz prüfen
- Parksituation abends beurteilen, nicht vormittags
Übrigens: Die Fahrten zu Besichtigungsterminen können Sie unter Umständen steuerlich geltend machen, wenn der Umzug beruflich veranlasst ist. Details dazu finden Sie in unserem Ratgeber zu Umzugskosten als Werbungskosten.
Die wichtigsten Fragen an den Vermieter
Wer bei der Besichtigung gezielte Fragen stellt, wirkt nicht lästig, sondern interessiert und organisiert – genau der Eindruck, den Vermieter suchen. Notieren Sie sich vorab fünf bis acht Fragen und arbeiten Sie sie im Gespräch ab.
- Warum zieht der Vormieter aus? Die Antwort verrät oft mehr über das Haus als der ganze Rundgang.
- Wie hoch war die letzte Nebenkostenabrechnung? Fragen Sie nach dem Betrag, nicht nach der Vorauszahlung.
- Wie hoch ist die Kaution? Zulässig sind maximal drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten.
- Wurde die Miete zuletzt erhöht – und ist eine Erhöhung geplant?
- Welche Renovierungen stehen an? Eine Fassaden- oder Heizungssanierung kann später auf die Miete umgelegt werden.
- Gibt es eine Hausordnung, und was steht drin? Wichtig bei Haustieren, Musik oder Homeoffice mit Kundenverkehr.
- Sind Veränderungen erlaubt? Etwa Dübellöcher, ein Katzennetz am Balkon oder eine Wandfarbe.
- Ab wann ist die Wohnung frei und wie schnell brauchen Sie eine Zusage?
Tipp:
Fragen Sie am Ende höflich, bis wann mit einer Entscheidung zu rechnen ist, und lassen Sie Ihre Telefonnummer da. Das schafft einen konkreten Anlass, sich noch einmal zu melden – ohne aufdringlich zu wirken.
Mieterselbstauskunft: Was der Vermieter fragen darf
Vermieter dürfen nur das fragen, was für das Mietverhältnis wirklich relevant ist. Zulässig sind Fragen zu Einkommen, Beruf, Personenzahl im Haushalt, bestehenden Mietschulden sowie zu Insolvenz- und Vermögensauskunft. Der Maßstab: Braucht der Vermieter die Information, um Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit einzuschätzen?
Unzulässig sind dagegen Fragen, die in die geschützte Privatsphäre zielen und mit der Mietzahlung nichts zu tun haben. Dazu zählen Religionszugehörigkeit, politische Einstellung, Schwangerschaft, Heiratsabsichten, Gesundheitszustand und ethnische Herkunft. Auch die pauschale Frage nach Vorstrafen ist nicht erlaubt.
Bei unzulässigen Fragen haben Sie ein sogenanntes Recht zur Lüge. Antworten Sie darauf falsch, kann der Vermieter den Mietvertrag deswegen später weder anfechten noch kündigen. Bei zulässigen Fragen gilt das ausdrücklich nicht – wer dort falsche Angaben macht, riskiert die Wohnung.
| Frage | Zulässig? |
|---|---|
| Höhe und Art des Einkommens | ja |
| Beruf und Arbeitgeber | ja |
| Anzahl der einziehenden Personen | ja |
| Bestehende Mietschulden | ja |
| Laufendes Insolvenzverfahren | ja |
| Kinderwunsch oder Schwangerschaft | nein |
| Religion oder Parteizugehörigkeit | nein |
| Gesundheitszustand oder Behinderung | nein |
| Pauschale Frage nach Vorstrafen | nein |
Zwei weitere Punkte sind seit Anfang 2026 präzisiert: Eine Bonitätsauskunft darf erst im fortgeschrittenen Bewerbungsstadium verlangt werden – nicht schon von allen 30 Interessenten beim Sammeltermin. Und die Unterlagen abgelehnter Bewerber müssen spätestens nach sechs Monaten gelöscht werden. Bei Streitfragen rund um den Mietvertrag hilft der Deutsche Mieterbund weiter.
Nach der Besichtigung: die nächsten Schritte
Melden Sie sich innerhalb von ein bis zwei Tagen kurz per E-Mail: Interesse bestätigen, fehlende Unterlagen nachreichen, freundlich bleiben. Viele Bewerber tun das nicht – allein dadurch bleiben Sie im Gedächtnis. Kommt die Zusage, prüfen Sie den Mietvertrag in Ruhe, bevor Sie unterschreiben.
Danach beginnt die eigentliche Umzugsplanung. Denken Sie früh an die Kündigung der alten Wohnung, an das Übergabeprotokoll und daran, wer beim Tragen hilft. Wie viel ein Umzug mit studentischen Helfern kostet, zeigt unser Ratgeber zu den Kosten für Umzugshelfer. Für den Auszug aus der alten Wohnung lohnt sich außerdem ein Blick auf unsere Tipps zur Wohnungsübergabe.
FAQ: Häufige Fragen
Nehmen Sie eine vollständige Bewerbermappe mit: ausgefüllte Mieterselbstauskunft, die letzten drei Gehaltsnachweise, eine aktuelle Bonitätsauskunft, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters und Ihren Personalausweis. Studierende ergänzen BAföG-Bescheid oder eine Bürgschaft der Eltern samt deren Einkommensnachweis.
Ein Einzeltermin dauert meist 20 bis 30 Minuten. Bei Sammelbesichtigungen mit vielen Interessenten bleiben oft nur 10 bis 15 Minuten. Kommen Sie in dem Fall etwas früher und nutzen Sie die Wartezeit, um Treppenhaus, Keller und Umgebung anzusehen.
Nur mit Einverständnis des Vermieters oder Maklers. Fragen Sie kurz nach – in der Regel ist es kein Problem, solange die Wohnung leer steht. Ist sie noch bewohnt, gilt das Hausrecht des Vormieters, und Fotos sind häufig nicht erwünscht.
Unzulässig sind Fragen zu Religion, politischer Einstellung, Schwangerschaft oder Kinderwunsch, Heiratsabsichten, Gesundheitszustand und ethnischer Herkunft sowie die pauschale Frage nach Vorstrafen. Auf solche Fragen dürfen Sie falsch antworten, ohne den Mietvertrag zu gefährden.
Erscheinen Sie pünktlich, bringen Sie die vollständige Bewerbermappe zum Mitnehmen mit und stellen Sie zwei bis drei konkrete Fragen zur Wohnung. Melden Sie sich ein bis zwei Tage später noch einmal per E-Mail. Diese Nachfassmail machen die wenigsten – sie wirkt zuverlässig, ohne aufdringlich zu sein.
Erst, wenn der neue Mietvertrag unterschrieben ist. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten – entscheidend ist dabei der Zugang: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein, dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Kommt sie später an, verschiebt sich das Mietende um einen weiteren Monat. Wie Sie formal korrekt vorgehen, erklärt unser Ratgeber zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Was Sie für die neue Wohnung alles brauchen, zeigt die Übersicht zur Grundausstattung einer Wohnung.
Bildquellen (v.o.n.u.):
© KI-generiert (Google Gemini)
© KI-generiert (Google Gemini)
© KI-generiert (Google Gemini)
© KI-generiert (Google Gemini)